부동산 투자에 있어 핵심 포인트는 해당 부동산의 미래가치를 찾아내는 일이다. 즉, 지금보다는 향후에 어떤 가치를 나타낼지 예측한 뒤 지역 및 상품을 선정하는 것이 중요하다. 이는 어떤 종류의 부동산이라도 예외 없이 적용되며, 해외부동산 투자 역시 마친가지다.

하지만 아쉽게도 해외부동산 투자에는 이런 요소들 외에도 최종적으로 환율이라는 복병이 기다리고 있다. 일례로 미국 내 주택을 35만 달러(원/달러 환율 1300원)에 구입한 뒤 향후 40만 달러(당시 원/달러 환율 1000원)에 판다고 가정하면, 집값이 올랐음에도 불구하고 약 5천5백만원의 차손을 볼 수 있다. 반대로 환율이 낮을 때 주택을 구입하면 그만큼 차익이 늘게 된다. 최근 해외부동산 투자수요가 예전만 못한 것도 바로 이런 환율 리스크 때문이다.

최근 필자에게 해외부동산 구입문의를 하는 고객들과 얘기를 하면서 느낀 것은 대다수 고객들이 환율로 인해 방어적인 포지션을 취하고 있다는 점이었다. 원/달러 환율이 1100원 부터 시작해 1000원대에서 구입하고 싶다는 고객도 있었다. 고객들은 올해 말 환율이 1100원대 진입 할 수 있다는 각종 연구기관의 예측에 큰 기대를 걸고 있다.

하지만 환율 예측은 전문가도 어려운 부분이다. 한국은 반도체, 조선, 건설, 자동차 등 경기에 민감하게 반응하는 산업의 비중이 크고 수출에 의존하는 경제구조를 가진 만큼 환율 변동 폭 역시 커질 수밖에 없다. 외환거래 자유화 조치이후 약 10년을 돌이켜 보면, 환율은 지난 2004년 말부터 2007년 말까지 3년을 제외하고는 1~2년 동안에 20%이상 큰 폭으로 하락하거나 상승하는 현상이 반복됐다. 경제연구소를 비롯한 각 전문가들이 고환율 기조를 예측하지 못해 낭패를 본 것이 불과 1년전이다.

따라서 접근 방식의 대전환이 필요하다. 수동적으로 환율이 떨어질 때까지 기다리는 것이 아니라 부동산 투자의 기본인 ‘미래가치 선점’에 주목한다면, 부담스러운 환 리스크는 어느 정도 해소할 수 있다. 즉, 사고 팔았을 때의 투자차익이 환율을 포함한 비용을 뛰어넘는 부동산을 구입하라는 얘기다.

부동산의 지역적 특성으로 인해 국가마다, 그리고 국가 내에서도 지역마다 정도의 차이는 있다. 하지만 현 시점은 대다수 해외부동산 시장을 저가에 깎아서 살 수 있는 기회가 많아져 오히려 선택적으로 구입할 수 있는 여지가 많다. 또한 글로벌 집값이 빠질 만큼 빠진 지금의 상황에서 해외부동산에 투자하는 것은 오히려 환위험을 피하고, 환율 상승에 대비해서 환차익과 주택 가격 상승으로 인한 시세 차익을 얻기 위한 기회가 될 수도 있다.

최근 글로벌 부동산 경기가 살아나고 있는 점은 다행스러운 점이다. 일단 글로벌 금융 위기의 단초를 제공했던 미국 부동산 시장에 바닥론이 확산되고 있는 점이 긍정적인 시그널이다. 영국의 경우 소매용 부동산을 비롯, 현재 부동산 시장 전반이 지나치게 하락했다는 바닥심리가 작용하면서 다시 판매가 증가하고 있다.

아시아 주요국들의 경우도 마찬가지로 부동산 시장이 자유낙하에서 낙하산을 펼친 것으로 관측되고 있다. 대표적으로 현재 중국은 개발 프로젝트와 은행대출에 힘업어 부동산 시장이 상승무드를 타고 있다.

투자시기를 저울질 해가면서 타이밍을 찾는 것은 중요하다. 하지만 해외부동산 투자라는 것은 한국인들만 투자하는 것이 아니라는 것을 알아야 한다. 한국을 제외한 투자자들에게는 원화 대비 환율이 적용되지 않는다. 때문에 환율 조건만 따지다가는 좋은 물건은 상당부분 팔려나간다는 사실도 기억해야 하며, 본인의 구입목적에 맞는 해당 부동산 물색작업이 우선되야 하겠다.

/이승익 지코앤루티즈 대표이사