필자가 아는 한 젊은 부부(남 32세, 여 31세)가 살던 아파트를 처분하여 본가와 살림을 합치고 그 돈으로 상가투자를 하기 위해 필자를 찾아 온 적이 있다. 시가 3억원 아파트를 깔고 앉아 있어 보았자 향후 성공적인 재테크는 그림의 떡으로 끝날 것이라는 생각이 들었기 때문이었다. 부모에게 빌린 2억원을 포함하여 종자돈 5억원을 준비하여 필자에게 컨설팅을 의뢰한 것이다.

2007년도 하반기부터 이런 젊은 부부들이 많이 늘고 있다. 연7%의 수익률로 계산하여 보면 이들은 3,500만원의 연 수입을 상가투자로 벌 수 있다. 그리고 이 3,500만원을 금융상품에 투자하는 것이다. 금융상품의 투자수익률은 여러 조건에 따라 기복이 심하기 때문에 일률적으로 계산하는 것이 어렵지만 아무튼 상가투자로 벌어들인 3,500만원은 또 다른 투자 상품의 종자돈이 되는 것이다. 만약 3년이 지나서 매도하였을 때 수익률은 3,500만원의 연 임대소득 이외에도 상가처분 소득이 있기 때문에 예상외의 수익을 젊은 부부들에게 안겨 줄 것이다. 이렇게 10년이 지나서 보면 이들은 아마도 부자가 될 확률이 높은 것이다.

필자가 알고 있는 대부분의 여유 있는 사람들, 즉 부자라고 말할 수 있는 사람들은 상가 혹은 빌딩을 가지고 있다. 어설픈 부동산 부자들은 주택을 몇 채, 혹은 넓은 땅을 가지고 있기도 하지만 그들은 장부상 부자일 뿐, 지갑은 비어 있는 경우가 많다. 현명한 부자들은 수익형 부동산에 자금을 묶어 두고 있다. 그래서 그들의 지갑은 늘 두둑한 것이다.

그동안 필자가 상담을 하면서 만났던 부자들은 일반인들과 다른 투자 관점을 가지고 상가를 바라보고 있음을 알았다. 대부분의 사람들은 부동산과 동산의 차이가 무엇인가? 라고 묻는다면 당연히 동산 앞에 붙어있는 ‘부’라는 글자에 의미를 부여할 것이다. 민법 제99조에서 ‘부동산은 토지 및 그 정착물’이라고 정의하고 있다. 반대로 부동산이 아닌 것을 동산이라고 하는 것이다. 동산은 움직임이 있음을 뜻하는 것이고 결과적으로 상가는 부동산이라고 결론짖는다.

이제 투자자의 관점에서 부동산을 살펴보자. 투자는 가치가 적은 특정 대상에 투자하여 가치가 커지면 현금화하여 내 주머니에 돈을 채우는 것이다. 즉 돈의 흐름을 찾아 그 시세차익을 보는 것이다. 상가는 돈의 흐름이 직접적으로 부딪히는 접점에 있는 부동산이다. 상가의 가치는 상권이라고 하는 것과 함께 생성, 발전, 소멸의 과정을 거친다. 여기서 부자들의 생각을 읽을 수 있었다. 부증성, 부동성의 특성이 있는 부동산에 투자 한다고 하면 “어느 시점이 되면 가격이 올라가 있을 것”이라는 막연한 기대감을 가지고 투자하는 것이 일반인들의 투자패턴이다.

그러나 부자들은 고정되어 있는 대상으로서 불변의 접근논리를 가지고 상가를 바라보지 않는다는 것이다. 움직이는 역동적인 대상으로서 돈이 부딪히는 접점의 투자 대상으로서 바라보기 때문에 전략적으로 투자 대상을 접근하고 있다는 것이다. 즉 가치가 생성하는 시점에서 투자 하고 발전하는 시점에 임대수익을 보다가 처분소득을 극대화 하는 시점에 매도하여 버리는 것이다. 아마추어 상가투자들은 보통 10년 정도의 장기투자를 선호한다. 그러나 투자의 프로패셔널이라고 할 수 있는 부자들은 짧게는 1년 이내에 매도하기도 하지만, 보통은 3년~5년 이내에 매도한다.

누구나 돈을 벌고 싶어 한다. 그리고 부자가 되고 싶어서 재테크를 한다. 그런데 돈 없이 돈 버는 방법이 없다는 것이다. 결국 재테크의 시작은 작은 종자돈을 굴려서 더 큰 돈뭉치를 만드는 것이다. 종자돈도 없다면 재테크를 하고 싶어도 할 수 없는 것이다. 필자의 칼럼을 보는 독자 중에 종자돈도 없이 돈을 벌수 있는 방법을 아는 사람이 있으면 가르쳐 주기 바란다. 필자는 그런 방법이 있다면 그 일에 올인 할 것이다.

그러나 성공적인 상가투자를 하였다면 그 순간부터는 돈이 돈을 벌어 주는 것이 된다. 돈이라고 하는 것은 내가 움직여서 돈을 벌려고 하면 멀리 도망가는 법이다. 부자들은 돈이 돈을 벌어 주는 기본 법칙을 알고 있는 것이다. 대부분의 사람들의 소득이라고 하면 근로소득이 거의 전부이다. 한사람이 벌어들이는 근로소득에 한계가 있기 때문에 요즘은 거의 맞벌이 부부이다. 부자들은 근로소득이외에 투자소득, 임대소득, 부동산 처분 소득, 이자 소득, 주식투자 등등으로 소득원을 다양하게 한다. 따라서 그들은 언제나 통장에 돈이 쌓여 가는 것이다. 상가투자로 벌어들이는 임대소득은 금융투자 상품에 종자돈이 되어 이자소득, 투자 소득을 가져다준다. 그리고 나중에 처분소득으로 상당한 자산 증식을 가져다준다. 따라서 상가투자는 그 자체로서는 부동산(不動産)이었지만 자산의 흐름은 움직인(動) 것이다.

앞에 언급하였던 젊은 부부들은 이점을 알고 있었다. 대부분의 30대 초반의 젊은 부부라면 대출을 받아서 좀 더 큰 아파트를 얻고자 하였을 것이며, 맞벌이 하면서 대출금을 갚아 나가면서 기쁨을 가졌을 것이다. 그러나 내가 산 아파트만 오르는 것이 아니기 때문에 어느 시점이 되면 자산 증식보다는 자산 감소 현상이 나올 수 있는 것이다. 이점을 간파한 젊은 부부는 부동산을 부동산(不動産)으로 보지 않고 돈은 굴려야 한다는 동(動)적인 개념으로 상가투자를 하게 된 것임을 알 수 있는 것이다.

경국현 상가투자컨설팅 대표
상가114 전문칼럼리스트
부동산TV 투자연구소 강사/ '상가투자에 돈있다' 저자

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