요즘 세계적인 경기불황에 많은 사람들이 힘들어 하고 있다. 건설 분야의 사정은 더 좋지 않아 최근에 퇴출대상 건설사를 정부에서 발표하기도 하였다. 여기에 정부의 주택가격에 대한 지속적이고 강력한 규제정책이 이어지면서 건설사들은 심각한 어려움을 겪고 있다고 한다. 부동산거품논란이 끊이지 않는 가운데 부동산시장이 차갑게 얼어붙으면서 미분양아파트가 속출하고 있다. 이는 어느 한 지역에 국한되는 현상이 아니고 전국적인 현상인 것 같다. 지방으로 갈수록 아파트 미분양으로 인한 사태는 더 심각하다고 한다. 아파트 미분양으로 건설사만 부도가 나는 것이 아니라 하도급업체들도 줄도산하고 있는 실정이다.

상황이 이렇게 되자 건설사는 자구책으로 미분양아파트를 새로운 분양계약자을 모집하면서 20~30% 할인가에 팔거나 분양전문업체에 할인가에 통매각(일명 ‘땡처리’)하는 현상이 전국적으로 벌어지고 있다. 정부는 건설사의 자금난을 일시적으로나마 해소해 주기 위한 대책으로 주택공사에서 할인가로 미분양아파트를 대거 구입하여 이를 임대주택으로 돌리기도 한다. 부동산경기가 호황이던 시절에는 꿈도 꿀 수 없는 일이었다. 특히 대구의 경우에는 미분양현상이 심각하여 할인판매 혹은 임대전환으로 인한 갈등이 집단행동으로까지 표출되고 있는 현실이다.

한편, 이러한 현상은 소형아파트에는 거의 없고, 중대형 아파트에서만 볼 수 있다. 소형아파트는 아직도 수요가 부족한 측면이 있어 할인판매현상을 쉽게 찾아 볼 수 없으나, 대형아파트의 경우에는 가격도 높고 특히 지방의 경우에는 그만큼 수요층이 확보되어 있지 않아 미분양이 생길 가능성이 높고 건축주의 마진도 크므로 할인판매가 되더라도 건축주가 큰 손해가 보지 않기 때문이다.

이렇듯 시행사(건축주)측의 할인판매 혹은 임대전환에 대해 제값을 다 주고 계약한 기존 수분양자들은 커다란 불만을 제기하고 있다. 일부 지역에서는 기존 수분양자들이 집단을 형성하여 할인판매가 이루어지지 못하게 아파트 입구를 봉쇄하거나 건설사를 찾아가 시위를 하여 억울함을 호소하기도 한다. 그러나 시행사나 건설사에서 이들의 주장에 귀기울이지 않아 일부 지역 아파트 주민들은 집단소송의 움직임도 보이고 있다.

미분양아파트의 할인판매 및 임대전환에 관한 법률적 쟁점을 간단하게 정리하면 이렇다. 건축주입장에서는 사적 자치의 원칙에 입각하여 자기 소유의 물건을 누구에게, 얼마를 받고 팔 것인지는 철저하게 건축주의 자유에 맡겨져 있고, 기존의 수분양자와의 사이에 계약자체의 하자가 있지 않은 이상, 이와 같은 할인판매 혹은 임대전환은 법적으로 아무런 문제가 없다는 것이다.

그러나 기존 수분양자들 입장에서 보면 억울한 측면이 있다. 기존 수분양자들이 제값을 주고 아파트를 구입하였기에 건축주가 자금융통을 하여 버틸 수 있었고, 미분양물량에 대한 할인판매 등이 가능한 측면이 있기 때문이다. 법률적으로도 아파트는 국가가 법으로 다양한 규제를 하고, 입주민들이 입주자대표를 선출하여 이들에게 아파트 전체의 관리를 맡기는 등 아파트 단지 내에서는 하나의 생활공동체가 형성되도록 되어 있으므로 사적 자치의 원칙이 곧바로 적용되기에는 부적절한 측면이 있는 것이다.

건축주와 기존 수분양자들의 이러한 갈등에 대해 명확한 법규가 있거나 확립된 대법원 판례가 나와 있지는 않다. 이러한 현상이 일부 지역에 국한된 것이라면 모르겠지만, 최근 들어 그 사례가 늘고 있고 지역도 일부 지역에 국한되지 않고 전국적인 현상으로 확산되고 있어 법정 분쟁화 될 가능성도 있어 보인다.