대출규제 강화 이후 아파트값 상승세에 제동이 걸리고 거래시장이 위축되면서 전세시장도 한산해진 모습이다.

추석연휴 이후로도 상대적인 강세를 보이던 서울 아파트 전세시장이 서서히 안정을 찾고 있다. 도심권 업무지구 주변이나 역세권 소형아파트는 여전히 매물이 충분하지 않지만 날씨가 추워지면서 전반적으로 수요 움직임도 둔화됐다. 전셋값 급등세도 주춤한 상태이다.

하지만 이러한 안정세가 지속될지는 속단하기 어렵다. 일단 수능이 끝나면 방학수요가 움직일 것이다. 봄 이사를 앞둔 계절 전세수요도 예년 같으면 12월부터 서서히 활동 채비를 갖추기 시작한다. 이처럼 기본적인 전세수요가 이어질 전망이어서 전세물건의 수급불균형이 불거지는 곳은 전셋값 오름세가 다시 나타날 수 있다.

개발이 주수요가 발생하는 도심권, 강북 주거지역을 비롯해 강남권 등 주요 업무지구를 중심으로 1-2인가구로 대표되는 소형 전세수요가 꾸준히 증가할 수 있다. 보금자리주택이나 장기전세주택 등 저가형 공공주택을 기다리는 전세 대기수요가 늘어날 수도 있다. 늘어난 대출규제와 이자부담 우려로 실질 경기회복을 기다리며 내집마련을 미루는 수요가 늘어날수록 전세시장의 매물 부족이 심화될 수 있다. 최근 다시 높아지고 있는 새아파트 분양가격도 전세수요 증가에 영향을 미칠 수 있다.

물론 전셋값 동향을 예측하려면 수요뿐만 아니라 주택 공급량도 살펴봐야 한다. 무엇보다 새아파트 입주물량이 전세물건 공급에 영향을 미치는데 내년 수도권의 새아파트 입주물량은 올해보다 적지 않다. 오히려 강북권이나 수도권은 조금 많다. 하지만 강남권 등 선호도가 높은 지역은 올해와 입주량이 비슷하거나 조금 줄어들 수도 있다. 건설경기 위축으로 단독이나 다세대, 빌라 등 일반주택 건축허가가 줄어든 것도 내년 전세물량 수급에 영향을 줄 것으로 보인다. 서울시의 재개발 사업을 통해 도심과 강북권의 주택 멸실량도 늘어날 전망이다.

올해 들어 서울 강남4구의 아파트 전셋값은 2008년 말 대비 15.43% 올랐다. 금융위기와 함께 재건축 대단지 입주로 급락했던 전셋값이 회복됐다. 노도강의 전세가격도 동기간 7.12% 올랐다. 이처럼 체감 전세가격이 크게 올랐지만 2010년에도 전세시장의 지속적인 가격 오름세가 예상된다. 실물경기 안정과 함께 주택구매력이 회복되지 않는다면 주택 매수시기를 미루고 전세시장에 머무는 수요자도 늘어날 것이기 때문이다.

전세시장이 불안정할 경우 서민주거환경이 악화될 수 있고 현재로서는 급등 가능성이 적다고 판단되는 매매시장도 영향을 받을 수 있다. 전세시장을 면밀히 모니터링하고 관리해야 하는 이유이다.

김규정 부장(부동산114)