A씨는 2005년 10월경 B씨에게 1982년 4월 8일 이전에 건립된 서울 소재 무허가 건물을 매도했다. A씨는 만일 재개발사업이 무산될 경우 위 매매계약을 해제하기로 했다.

이후 그 지역 내 재재발 사업은 무산되었고, A씨는 B씨에게 매도대금을 수령하고 위 무허가 건물을 다시 돌려달라고 했다. 그런데 B씨는 C씨에게 위 무허가 건물을 매도하여 버렸고, C씨는 기존무허가건물대장상의 소유자 명의를 자신의 것으로 변경했다. A씨는 위 무허가 건물을 찾아올 수 있을 것인가.

서울에 산재하고 있는 무허가 건물의 역사는 1950년 한국전쟁 전후로 거슬려 올라간다. 피난민, 화재민, 수재민 등 이재민, 도시지역의 철거민, 농촌지역에서 도시로 유입된 주민 등이 국유지 등에 판잣집 또는 토담집을 짓고 정착한 것이 그 시초이다.

이후 1970년대 초까지 기존의 판잣집 등을 헐고 건물을 새로 지어 거주하여 왔는데, 그 과정에서 무허가 건물의 소유권이 전전 매도되었다.

시간이 지남에 따라 국가에서는 대규모로 조성된 정착지 내의 불량주택을 재개발하기 위하여 1973년 3월 5일 주택개량촉진에 관한 임시조치법을 제정·공포했는가 하면, 1985년 6월 30일까지만 시행되는 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법을 1981년 12월 31일 제정·공포하기도 했다.

서울시에서는 무허가건물 중 건축법 규정에 합치하는 건축물이 상당수 있고, 다수의 주민들이 재개발사업을 통한 주택개량보다는 특정건축물로의 양성화를 희망하는 점을 고려하여 위 특별조치법에 따라 준공검사필증을 교부함으로써 이를 양성화해 주기도 했다.

반면에 1981년 12월 31일 이전에 완공된 건물이나 1982년 4월 8일 이전에 완공된 85㎡ 이하의 주거용건물의 경우, 위 특별조치법이 실효 폐지되던 1985년 6월 30일까지는 그 철거를 유예해 주기도 했다.

한편 1985년 6월 30일 이후 그 철거집행으로 인하여 도시저소득주민의 주거안정이 해치게 되는 문제점이 드러나자, 서울시에서는 위 특별조치법에 따라 준공검사를 필하여 적법한 건물로 양성화된 건축물소유자와의 형평성을 고려하고 도시 저소득주민의 주거안정을 도모하기 위하여 1987년 11월 30일 서울특별시 신발생무허가건물단속규정을 개정(예규 제495호)하기에 이르렀다.

이에 따라 준공검사필증을 교부받지 못한 무허가건물의 경우에도 1981년 12월 31일이전(연면적 85㎡ 이하 주거용 건물은 1982년 4월 8일 이전)에 존치하고 있던 무허가건물은 기존무허가건물로 분류하여 그 철거를 유예시켜 왔다.

기존무허가건물의 용어는 이렇게 탄생되었는데, 현재에는 기존무허가건물의 소유자의 지위는 도시 및 주거환경정비법 및 그 시행령과 위 법령의 위임을 받아 제정된 서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례(이하 ‘정비조례’라 함)에 의하여 조합원 자격이 인정되기에 이르렀다.

서울시 정비조례에 의하면, 무허가건물을 기존무허가건물과 신발생무허가건물로 구분하고 있다. 기존무허가건물은 또 다음과 같이 분류된다.

①1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물 ②1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물이다. ③재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축했다는 확증이 있는 무허가건축물 ④1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축했다는 확증이 있는 무허가건축물이 그것이다.

그러므로 기존무허가건물 대장상의 소유자로 등재되면 재개발사업의 조합원의 지위 등 사실상, 법률상의 권리가 주어지게 된다.

또 무허가 건물대장상의 명의변경을 위해서는 명의변경용 인감증명서를 첨부한 현 소유자의  명의변경신청서와 매매등 권리이전을 증명할 서면을 제출하여야 한다. 이는 등기절차를 경료하는 것과 흡사하게 된다.

그런데 사안의 경우와 같이 A씨가 B와와의 특약에 따라 매매 계약을 해제하고 무허가건축물을 돌려달라고 한 경우, 이러한 사실을 알 리 없는 C씨가 B씨로부터 위 무허가 건축물을 매수하고 무허가 건물대장상의 명의변경절차까지 마친 상황이라면 C의 권리가 보호될 수 있는지가 문제된다.

계약해제에 있어서 보호되어야 할 제3자는 선의의 제3자이고, 제3자의 권리는 단순한 채권을 넘어서 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.(대법원 2007년 4월 26일 선고 2005다19156판결)

이와 관련하여 엄격한 형식주의를 취하는 우리나라의 법제에서는 기존무허가건물대장이 권리관계를 표상하는 것이 아니고 단지 행정목적의 실현을 위한 편의적인 장부에 불과하다는 견해가 있을 수 있다.

반면에 앞서 본 바와 같이 기존무허가건물대장상의 소유자로 등재되면 조합원의 지위나 분양권 등 사실상·법률상 권리가 주어지고, 그 명의변경 역시 무허가건물대장상의 소유권 명의변경절차를 통하여 이루어진 것이므로 공시방법으로서 형식주의를 구비한 것으로 보아 위 제3자의 권리에 해당된다고 보는 견해가 있을 수 있다.

위에서 본 바와 같이, 무허가건물에 관한 법령상의 연혁, 서울시의 철거유예조치, 도정법 및 서울시 정비조례에 의한 조합원지위 및 분양권의 인정, 공시방법으로서의 무허가건축물대장으로서의 기능 등을 종합하여 보면 C는 선의의 제3자로서 그 권리는 보호받을 수 있다고 보여진다.

다만 사안에 대한 직접적인 판례는 아직 없는 것으로 보이므로 이에 관한 정확한 입장은 향후 나올 판례를 지켜보아야 할 것 같다.

최수영 변호사(suhye924@naver.co.kr)
법무법인 “정률”

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