경매사건으로 부동산을 매각하고 그 대금으로 채권자에게 배당을 하는 과정에서 경매신청채권자에게 배당이 한 푼이라도 돌아갈 수 있는 가능성을 잉여가망이라 한다. 법원은 잉여가망이 없는 경매사건의 경우 민사집행법의 규정에 따른 절차대로 경매개시결정을 취소 한다. 다만, 법원의 일방적인 결정에 의하여 취소하는 것이 아니라 경매를 신청한 채권자에게 스스로 잉여가망이 있을 금액으로 매수할 수 있는 기회를 주는데 이것이 채권자매수신고이다. 결국, 잉여가망이 없는 경매는 채권자가 매수신고를 하거나 취소되는데 그 절차는 다음과 같다.

경매절차에 있어 법원은 최저매각가격으로 그 경매를 신청한 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용(경매비용, 선순위 채권총액 등)을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에 압류채권자에게 이를 통지한다. 그렇게 되면 압류채권자는 그 무잉여 통지를 받은 날부터 1주 이내에 경매절차 비용과 자기의 채권에 우선하는 선순위 채권총액을 변제하고도 남을 만한 가격을 정하고 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청할 수 있다.

만약 압류채권자의 이 같은 신청이 없을 경우 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. 이것은 경매신청 채권자에게 돌아갈 채권액이 전혀 없는데도 불구하고, 무익한 경매가 진행되는 것을 막을 수 있을 뿐만 아니라 경매신청 채권자보다 우선하는 채권자가 스스로의 의사에 반하여 조기에 채권회수를 강요당하는 부당한 결과를 방지함과 동시에 나아가 적절한 시기에 자기의 채권을 회수할 수 있도록 우선채권자의 보호를 위하여 둔 규정이라고 할 수 있다.

압류채권자가 위와 같은 매수신고를 한 경우 입찰기일에 아무도 응찰하지 않거나  경매신청 채권자의 매수신고금액보다 고가로 매수신고를 한 입찰자가 없다면 당연히 경매신청채권자인 매수신고인이 최고가응찰자가 된다.

경매신청채권자가 채권자매수신고를 할 때에는 상당한 보증을 해야 하는데 제공해야 할 보증액은, 경매입찰의 경우처럼 최저매각가격의 10% 또는 20%가 아니라 매수신청액과 최저매각가격의 차액이 된다. 매수신고 한 경매신청 채권자는 입찰기일에 출석할 필요가 없으며, 또 입찰기일까지 매수신고를 철회하고, 보증금반환을 청구할 수도 있다.

간혹, 법원이 위와 같은 절차를 간과하여 잉여가망이 없음에도 매각을 진행하여 매각허가를 결정하는 경우가 있다. 이 때 이해관계인은 법원의 결정에 이의신청 또는 항고할 수 있는데, 문제는 이해관계인의 범위다. 이 문제에 관한 이해관계인은 당해 경매사건의 이해관계인과는 구별된다. 무잉여 경매취소 규정의 취지가 위에 설명한 바와 같이 다른 채권자의 보호에 있다는 점. 경매신청채권자의 경매신청은 배당으로 자기의 채권을 전부 또는 일부라도 회수하는 데 목적이 있었음에도 결국 한 푼도 배당을 받지 못한 상태에서 매각허가결정이 있었다는 점으로 볼 때 무잉여경매취소절차에 있어서의 이해관계인은 경매신청채권자를 포함한 당해 경매사건의 채권자에 국한된다고 보아야 할 것이다.

입찰자의 입장에서는 매수신고가 있는 사건의 경우 매수신고금액 이하의 응찰은 전혀 무의미하므로 입찰공고 내용을 살펴 매수신고가 있었는지, 있었다면 그 신고금액은 얼마인지 사전에 확인해 볼 필요가 있다.

김재범 지지옥션 팀장