부동산경매로 부동산이 매각된 경우 낙찰자가 매각대금 전액을 납부한 후에는 점유자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있다.

그러나 점유자가 임의로 인도하지 않을 경우는 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청해 그 명령에 의해 부동산을 인도받을 수 있다.

이는 오직 경매로 취득한 부동산에 대해서만 신청이 가능한 제도로 낙찰자에게 명도의 위험을 감소시켜 경매에 더 많은 입찰자가 참여할 수 있게 하는데 그 목적이 있다 하겠다.

인도명령신청을 하려면 우선 소유권을 취득해야 하는데 경매로 부동산을 낙찰 받아 잔금을 지급했다면 소유권이전등기와는 무관하게 적법한 소유권을 취득하게 된다. 아직 등기가 나지 않았다고 하더라도 잔금을 지급했다면 점유자를 상대로 한 부동산 인도명령신청이 가능하다.

인도명령신청서에는 사건번호, 인도명령의 신청인과 피신청인을 기재해야한다. 특수한 경우를 제외하고는 신청서 외로 첨부하여야 하는 서류는 부동산 목록과 피신청인의 인적사항이면 족하다. 피신청인이 법인이라면 법인의 등기부등본을 발급받아 첨부하면 되고, 개인이라면 주민등록등본을 첨부하면 좋겠지만 점유자가 스스로 주민등록등본을 발급받아 줄 것을 기대하기는 어려우므로 인적사항만을 첨부할 수밖에 없다.

인도명령은 그 당사자에 대한 명령이므로 점유자를 상대로 인도명령이 결정되어도 점유자가 점유이전을 하여 제3의 점유자가 생기면 다시 그 새로운 점유자를 상대로 인도명령신청을 해야 한다. 이러한 번거로움을 사전에 방지하기 위하여 하는 조치가 바로 ‘점유이전금지 가처분’이다.

점유이전금지 가처분이 있은 후에 점유를 개시한 자는 점유권을 인정받지 못하므로 다시 인도명령신청을 해야 하는 수고 없이 승계집행문을 발급받아 바로 강제집행의 대상에 포함 시킬 수 있다.

통상 인도명령은 신청일로부터 1주일 이내에 결정이 나며, 인도명령결정문은 수일 내에 낙찰자와 점유자의 주소로 송달된다. 인도명령이 결정 나고 점유자에게 송달이 된 후에도 여전히 대부분 인도를 거부하므로, 이 경우 부동산인도명령결정문에 집행문을 부여 받고 송달증명원를 발급받아 다시 부동산 인도 강제집행 신청을 해야 한다.

부동산인도 강제집행은 집행법원의 집행관실에서 신청한다. 이를 위해 강제집행신청서를 작성하는데 강제집행의 비용은 부동산의 면적이나 층수, 위치 및 접근성에 따라 달라지므로 획일적인 설명은 불가능하나 엘리베이터가 있는 전용면적 85㎡ 아파트의 기준층이라면 강제집행 수수료, 여비, 우편료, 노무비를 포함하여 약 백만원 정도가 된다.

인도명령신청부터 강제집행이 이루어지는 때까지는 통상 1개월 정도가 소요된다. 물론, 그 과정에서 송달에 문제가 발생하는 등의 예기치 못한 상황이 발생할 수도 있지만 중요한 것은 틀림없이 강제집행은 가능하다는 사실을 낙찰자가 확신하고 있어야 한다는 것이다. 명도에 대한 막연한 두려움을 버릴 수 있을 때 입찰을 망설이지 않을 수 있고 비로소 경매투자의 달인이 될 수 있을 것이다.

글ㅣ김재범 지지옥션 팀장