금융위기와 시장 경기 침체로 실종된 부동산거래가 소형아파트, 오피스텔 중심으로 반짝 달아오르는가 싶더니 주춤하고 있는 상황이다. 상승세를 탈 만한동력이 아직 역부족이라는 것이 전문가들의 분석이다. 특히 수도권에 적체되고 있는 미분양아파들의 소진이 가장 중요할 것이라는 예측과 함께 여전히 품귀현상을 빚고 있는 전세물건을 매매시장으로 유인할 수 있는 적정한 대책을 세워야 한다고 말할 수 있다.

주택시장 침체기가 예상외로 장기간 지속되고 있는 가운데 부동산 투자 시장의 트랜드가 서서히 변화하고 있다. 집값 상승분보다 안정적인 임대수익과 영업이익을 얻을 수 있는 상가 시장으로 눈을 돌리게 하는 큰 이유가 될 것이다. 특히 상가는 직접 운영 시에 향후 권리금까지 단단히 챙길 수 있다는 것은 주지의 사실이라 투자자들의 발 빠른 행보가 예상된다. 상가투자 시 확인해야 할 필수 요건들을 알아보기로 하자.

■상가의 위치에 따라 성공여부 판가름
상가(혹은 점포)의 가치는 상가의 입지가 판가름하는 경우가 대부분이다. 최적의 입지선정과 입지를 고려한 영업 아이템이 가미되면 그야말로 ‘금상첨화’인 것이다. 상가 입지선정 시 고려해야 할 사항을 정리해보면 다음과 같다.

먼저 배후지의 규모와 사람들의 통행량을 살펴봐라. 배후지란 잠재고객이 거주하는 지역을 말하며 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우한다. 일반적으로 도시의 경우 상가의 상권은 반경 500미터 내에 3,500세대 이상의 주민이 거주하면 가장 좋은 위치로 볼 수 있다.

두 번째로 해당상권에 거주하는 주민들의 생활수준을 분석해야 한다. 해당 배후지에 거주하는 주민들의 남녀 성별,연령, 소득수준, 사회적 수준, 학력, 선호도 등으로 잠재고객들의 소비성향을 추정할 수 있으며 영업아이템을 선정하는 기준이 될 것이다.

세 번째로 상가 위치의 통행량을 따져봐야 한다. 상가는 상권의 규모도 중요하지만 통계상 일반적으로 유동인구가 많을수록 성공할 확률이 높아진다. 유동인구수는 직접 조사하는 방법으로 요일별, 시간대별 등 종류별로 세분하여 분석하는 것이 좋다. 역세권의 경우에는  출근 시 보다는 퇴근 시 통행인구가 많아야 상가의 경우 유리한 점이 많다.

■상가의 접근성이 좋아야 한다
상가를 구입할 경우에 주의사항을 좀 더 살펴보면 경쟁 상가를 조사, 분석해야 한다. 앞으로 경쟁이 될 만한 상가나대규모 상가가 이 지역 혹은 인근지역에 신설될 계획을 확인하는 것도 좋은 방법이며 점포의 판매활동이 활발히 이루어지기 위해서는 고객의 접근성이 가장 중요하다. 고객이 얼마나 쉽게 상가로 올 수 있는가의 판단을 위해서는 고객들이 도달하는데 소요되는 시간과 거리가 가장 중요하며 장애물의 여부와 노력, 교통비나 주차편리 등의 요인을 종합적으로 판단해야 한다. 고객이 점포로 쉽게 들어올 수 있기 위해서는 보행자 도로와 점포입구가 수평을 유지하는 것이 바람직하며 보행자도로보다 점포입구가 높은 것은 피하는 것이 좋으며 각종 상품의 입, 출입 역시 편리하도록 출입구를 설치해야 한다.

■영업 상태를 점검하라
기존 상가를 인수받게 되는 경우 상대적으로 권리금을 높게 책정하게 되는데 권리금은 보통 상가의 월별 순수익을 연간 이익으로 계산하여 정하는 것으로 지역 상권의 번영도에 따라서 권리금이 다르게 결정되는 것이 통상적인 예라고 할 수 있다. 보통 상가는 1년 단위로 계약이 이루어지는 것으로 중급 상권의 경우에는 6개월간의 순수익을 권리금으로 계산하는 것이 적정하다. 주의 할 점은 임차인이 자주 변경되는 상가는 대부분 수입이 낮을 확률이 높아 현재 임차인의 영업기간과 전 임차인의 이전 이유 등을 조사해 수익성 여부를 판단해보아야 한다.

■상권의 성숙도와 변화전망을 조사하라
상권의 성숙도란 해당지역의 상권이 얼마나 발달되어 있으며 앞으로 어떻게 변화될 것인가 하는 것이므로 해당 지역의지가수준이나 임대료 수준, 교통량, 매출금 등을 세밀히 분석하면 상권번영의 정도를 알 수 있다. 또한 변화전망을 알아보기 위해서는 해당지역의 개발계획이나 도시계획사항 등을 참조하면 된다.
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아파트단지 상가는 입주자 수와 성향을 분석해야 아파트 단지 상가의 경우 아파트 거주세대수가 영업을 좌우하는 것으로 최소600세대 이상이 되어야 하며 동일한 세대수라도 대형평형 거주자의 경우 단지외부의 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많아 불리하며 중ㆍ소형 평형 이하 분포가 많은 경우 어린자녀가 많아 단지 내 구매가 많아 유리하다.

아파트 단지 내 상가는 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 정도가 지난 이후부터 점차 임대료가 낮아지는 경우가 대부분이므로 최초 분양을 받을 경우 유의해야 하며 대부분 생활밀착형의 업종이 유리할 수 있다. 또한 동일상가에 해당 업종이 중복되지 않아야 안정적이라 할 수 있다.

그리고 입주민의 동선을 정확히 파악하여 감안하는 것이 좋다. 보통 아파트 단지 상가는 1층을 기준으로 볼 때 지하층과 2층은 1층의 절반정도의 시세가 형성되며 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성된다고 보면 된다.

■주주형 상가(지분제 상가)는 운영자에 대한 신뢰 가능해야
주주형 상가 혹은 지분제 상가란 건축하는 비용을 조달하기 위하여 주식 형태의 분양권(지분)을 발행하여 소액투자자를 모집하고 완공 후 전문경영인이 상가를 운영하여 발생한 영업이익을 투자자들에게 배당하는 형태의 상가투자 방식을 의미한다. 지분제 상가는 전체 상가
를 투자단위로 하거나 한 개 층 전체를 투자단위로 하는 방법 또는 200평~300평을 투자 단위를 하는 방법 등 다양한 형태로 분양하게 된다. 주주형 상가는 소액으로도 투자할 수 있고, 장사에 경험이 없어도 되며, 자신이 직접 장사를 하지 않고도 높은 영업이익이 발생할 가능성이 높은 장점이 있다. 반면에 상가경영이 부실해질 경우 책임을 물을 소재가 불분명하며, 투자 지분 매각이 어렵고, 공유지분권자들이 많을 경우 경영이 불안정해질 가능성이 높은 단점이 있다.

■전문(테마) 상가는 투자금액의 리스크 존재
전문상가 혹은 테마상가란 한 채의 대형 건물에 유사한 품목의 상점이 밀집된 형태의 상가를 의미하는 것으로 대형 상권에 입지하여 한 가지 상품이나 브랜드를 집중 육성하므로 고객응집력이 강하고 판매경쟁력을 확보할 수 있는 장점이 있다. 그러나 대부분 테마상가는 투자금액이 커 위험부담이 따르는 문제가 있으며 분양 주체의 사업 추진능력과 향후 영업계획에 현실성이 없을 경우 큰 문제가 발생할 가능성이 높다고 볼 수 있다.

위에서 살펴보듯이 상가투자는 정확한 사업계획 및 상권분석을 통하여 면밀히 수익성 검토를 하여야 안정하다. 또한 상업지 중심으로 상가보다는 택지개발지구의 상업지를 눈여겨보면 토지 공급 원가가 상대적으로 매우 낮은 진주를 발굴할 수 있다. 또한 개발원가가 낮아지므로 소액투자가 가능하고 개발지역내에 상권을 선점할 수 있다는 장점이 있다. 다만 인프라 조성이나 배후단지에 따른 상권형성 등에 대해서 면밀한 검토가 필요하고 상가 투자 시 투자금액과 개발시행사, 시공사 등의 재무적 구조, 금융비용, 세금, 운영이익 등의 요소를 파악하여 리스크를 최대한 감안하여야한다.

글ㅣ김대운 (주)대운경매 대표