2008년 글로벌 금융위기를 맞으면서 시장 침체에 따라 정부의 부동산정책은 냉탕과 온탕 사이를 넘나드는 땜질처방에 급급한 나머지 현재 주택경기는 일부 지방을 제외한 서울, 수도권의 거래실종과 국가경제의 주축인 건설경기 쇠락으로 이어져 전세난 심화현상과 서민경제까지 심각한 위협의 원인이 되고 있다.

MB정부는 참여정부의 각종 규제강화정책에서 시장중심의 규제완화로 부동산경기부양에 힘쓰겠다는 공약과 정책을 발표했으나 그 실행이 없었다. 이로 인한 결과로 부동산경기는 깊은 수렁에 빠졌고 지난4년여 동안 크고 작은 대책을 포함해 수십여 차례나 정책을 내놨지만 시장을 살리는데 결국 실패했다. 시장상황을 정확히 읽지 못하고 또 의지도 없는 땜질처방으로 급조된 정책들은 “백약이 무효”라는 평가를 받고 있는 것이다.

집값하락 기대심리 ‘상승’과 반값 아파트가 대기수요 양산 
 
참여정부의 균형발전 책과 맞물린 신도시 공급에 따른 정책으로 집값 상승의 역효과와 버블세븐의 문제점을 해소하기 위한 정책으로 MB 정부는 신도시 개발방식에서 도심재개발, 재건축 사업으로 전환하여 주택 공급을 충당하려 했다. 또한 서울 수도권지역에 보금자리주택을 건설하여 서민 주거안정을 도모하는 두 마리 토끼를 쫓는 정책의 병행으로 정리된다,
그러나 낡은 도심 아파트 재건축과 뉴타운 정책은 무성한 소문과 가능성의 불확실로 4년여를 소득 없이 보냈고 주택가격 안정을 위해 내 놓은 “보금자리주택” 건설은 결국 부동산 거래시장의 발목을 잡는 결과를 낳고 말았다. 주택수요자의 대기자 양산과 민간건설 물량의 축소 등에 따라 전세값 폭등의 결과를 초래하게 된 원인이 되었기 때문이다.  

최근 부동산 정보업체인 부동산114가 실시한 전국 성인남녀 1500여명을 대상으로 한 설문조사에서 향후 1년 이내에 직접 거주나 투자 목적으로 새 아파트를 분양 받을 계획이 없다는 답변이 98.4%라는 사실은 주택구입 수요층의 주택구입의욕 상실과 그로 인한 거래실종을 대변한다 할 수 있다. 결국 정부의 각종 대책에도 불구하고 시장은 여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 이처럼 주택거래가 실종된 상황은 상당기간 계속되고 시장기능이 제대로 작동될 수 없다는 점을 암시하는 대목이기도 하다.

땜질처방이 아닌 과감한 특단의 대책 필요

3만불 소득시대를 향해 나아가는 시점에서 부동산시장의 주택거래를 활성화하고 전월세 가격의 안정화를 꾀하기 위해서는 낡은 아파트재건축규제, 보금자리주택 건설정책, DTI 규제 , 강남3구의 투기지역 지정 등 강제적이며 인위적인 시장억제 정책을 폐기해야 한다는 전문가들의 소리가 높다.
강남을 비롯한 재건축시장의 용적률과 임대주택에 대한 과도한 규제가 또 다른 주택공급인 재건축을 저해하는 원인이 되었고 논의 되었던 종상향의 기대까지 허물어지면서 급기야 해당 지역주민들을 집회장으로 내몰고 있으며 부동산거래 저해 주된 요인 중의 하나인 DTI(총부채 상환비율) 규제 또한 계속되어지고 있다. 당초 DTI 규제는 과도한 주택담보대출로 인한 가계 부실을 막기 위해 도입한 제도이긴하나 지금은 주택구입에 따른 금융조달을 시장상황에 맞춰 설계하는 수요층이 늘어나고 있으며 집값 상승에 대한 확신이 서지 않는 한 무리하게 대출을 받지 않는다는 것이다. 기본적인 리스크를 자신들이 알아서 해소하고 있다고도 볼 수 있다. 그간 토지시장 침체의 큰 원인으로 징벌적 양도소득세가 장애요인임을 잘 알고 있는 정부건만 이를 줄이는 등 해결의 노력은 안중에도 없는 현실 또한 안타깝다.
 
여야 구분 없이 활성화대책 수립이 절실히 필요하다.

4,11 총선에서 여야의 공약이 크게 차이가 없다고 평가되며 주택부족을 위한 재건축에 원칙적으로 찬성하며 전월세 난에 대한 해법에 관심을 갖는다면 어려운 난제는 해소가능하다 생각한다. 2008년 세계적인 금융위기 때 보다 더 하락한 주택시장은 하우스푸어들의 출구전략이며 최후의 도피수단인 경매시장의 실상은 가히 눈물겹다할 처지에 몰려있다.
이 같은 침몰직전의 현실을 직시하고 부동산시장을 되살리기 위해서는 특별처방이 필요한 때다. 즉, 낡은 아파트 재건축의 규제를 대폭 완화하고 일부 지속되고 있는 DTI규제와 보금자리주택정책 중단 및 폐지, 각종세재절감 등 특단의 조치로 막혀있는 건설경기 활성화와 막힌 부동산 거래를 뚫어야할 화급한 시점이다.
불경기의 근원인 건설경기침체로 관련업체의 심각한 운영난과 품팔이 일자리를 구하지 못해 인력시장이 마비되고 생활고에 시달리는 서민을 위한 특단의 조치가 절실하다, 건설경기 마이너스 4.5%성장 등의 지표가 급박한 현재의 실상을 대변한다. 이런 상황에서 수 십 차례 바뀌는 효과 없는 땜질식 부동산 정책보다는 현재의 부동산대책의 폐해를 정확하고 치밀히 분석하여 과감히 규제를 폐지하거나 대폭 완화하여 부동산경기 활성화에 총력 경주해 주기를 당선 영광의 제19대 300분의 의원제위께 간절히 염원한다.

해광부동산정책연구소장

경영학박사 이해광