지난 10.15 주택시장 안정화 대책 발표 이후, 수도권 아파트 매매 시장은 규제 강도에 따라 지역별 온도차를 보이고 있다.

전반적인 거래량은 급감했지만, 규제에서 벗어난 비규제지역에서는 오히려 거래가 증가하는 '풍선효과'가 두드러지게 나타나고 있다.

▲ 대책 이후 수도권 전체 거래량 급감, 규제지역은 '76% 폭락'

직방이 10일 국토교통부 수도권 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 10.15 대책 이후 20일간(10.16~11.4) 수도권 아파트 매매 거래량은 8,716건으로, 대책 이전 20일(9.25~10.14) 1만 5,412건 대비 약 43% 감소했다.

특히 서울 전역과 경기 12개 지역 등 규제지역에서는 거래량이 1만 242건에서 2,424건으로 76% 급감했다.

이는 대출 규제 강화 등으로 인해 실수요자들의 매수 심리가 급격히 위축된 결과로 풀이된다.

▲ 비규제지역 아파트 거래는 '22% 증가'하며 수요 이동 확인

규제지역에서 제외된 수도권 비규제지역은 거래량이 5,170건에서 6,292건으로 22% 증가했다.

대출·세제 부담이 덜한 지역을 중심으로 실수요자와 일부 관망 수요가 몰리며 거래가 활발해진 것으로 분석된다.

특히 경기도 수원시 권선구, 화성시, 파주시, 구리시 등이 눈에 띄는 증가세를 보였다.

▲ 수원 권선구 '73%', 화성시 '가장 많은 거래량' 기록

수원시 권선구는 대책 전 143건에서 이후 247건으로 73% 증가했다.

수원시 내 장안구·팔달구·영통구가 규제지역으로 묶인 반면, 권선구는 비규제지역으로 남아 학군·교통 등 입지가 양호한 대규모 단지 위주로 수요가 몰렸다.

화성시는 561건에서 890건으로 거래가 늘어나며 단일 지역 기준 최대 증가량을 기록했다.

동탄신도시 내 역세권 단지가 중심이 되어 수요가 집중됐다.

화성시가 규제지역에서 제외되면서 동탄 일대의 매물이 소진되는 등 수요 유입이 이어졌으며, 갭투자가 가능한 몇 안 되는 지역으로 인식되며 관심이 집중된 것으로 보인다.

▲ 파주·구리·군포·부천 등도 거래 증가

파주시는 148건에서 209건(41%), 구리시는 133건에서 187건(41%)으로 증가했다.

GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선이 실수요 중심 거래를 촉진한 것으로 보인다.

군포시(126→169건·34%), 부천시 원미구(143→179건·25%) 등도 규제지역 인접 및 교통 여건이 우수한 생활권 중심으로 거래가 늘었다.

▲ '강남권' 상대적으로 감소 폭 작아

규제지역으로 지정된 서울 전역 및 경기 12개 지역은 전반적으로 거래가 급감(-76%)했지만, 특히 감소 폭이 컸던 지역은 서울 영등포구(-95%), 성남시 수정구(-93%), 성동구(-91%) 등으로 대출 규제 강화에 따른 매수 심리 위축의 영향을 크게 받았다.

반면, 이미 규제지역이던 서울 강남권은 거래 감소 폭이 상대적으로 작았다.

서초구는 오히려 소폭 증가(2%)했고, 송파구(-12%), 강남구(-40%) 등도 타 지역에 비해 감소 폭이 낮았다.

이미 규제가 적용되던 지역이었기 때문에 이번 대책의 추가 영향은 제한적이었던 것으로 풀이된다.

▲ 시장은 '규제와 자금 환경 변화'에 적응하는 조정 국면 예상

10.15 대책 이후 수도권 아파트 매매 시장은 규제 강도에 따른 지역별 불균형이 뚜렷하게 나타나고 있다.

규제지역에서는 자금 부담으로 거래가 급감했지만, 비규제지역에는 수요가 몰리며 단기적인 수요 이동 현상이 발생하고 있다.

정부는 최근 고가 아파트 매입 거래를 중심으로 주택 취득 자금출처에 대한 고강도 조사 방침을 예고했다. 이러한 조치는 비정상 거래를 억제하는 효과는 있으나, 동시에 시장 전반의 거래 자금에 대한 부담과 심리적 제약을 확대할 수 있다.

직방은 "수도권 주택시장은 당분간 규제와 자금 여건 변화에 맞춰 균형을 조정해 나가는 과정에 놓여있으며, 정부의 추가 조치 가능성도 남아있는 만큼 거래 위축과 수요 이동이 공존하는 혼조세가 지속될 전망"이라고 내다봤다.