올해 1월 전국에서 쏟아지는 아파트 물량은 1만 1,635세대로, 수치상으로는 전년 동월 대비 36%나 급증했다.

다만 이는 조합원 물량을 포함한 수치로 정작 청약 통장을 사용하는 실수요자의 몫인 일반분양은 4,816세대에 불과해, 지난해보다 오히려 9% 감소했다.

이는 1월 분양 사업장 대부분이 재개발·재건축 및 지역주택조합 등 '정비사업' 위주로 구성됐기 때문이다.

조합원이 좋은 로열층과 상당수 물량을 선점하고 남은 물량만 일반에 공급되는 구조라, 공급 확대의 온기가 실수요자에게 온전히 전달되지 못하는 양상이다.

▲ '수도권 쏠림' 91%… 지방 분양시장은 '썰렁'

공급의 지역적 편중은 더욱 심화되었다.

5일 직방에 따르면 전체 물량 1만1635세대 중 약 91%(1만 559세대)가 서울, 경기, 인천 등 수도권에 집중된 것으로 나타났다.

서울(4,150세대)은 더샵신풍역(2,030세대), 아크로드서초(1,161세대) 등 대단지가 대기 중이다.

특히 아크로드서초는 일반분양이 56세대에 불과하지만, 분양가상한제가 적용되어 치열한 경쟁이 예상된다.

경기(3,841세대)는 북오산자이리버블시티(1,275세대), 오남역서희스타힐스여의재3단지(1,056세대) 등 1,000세대 이상의 대규모 단지들이 공급을 주도하고 있다.

인천(2,568세대)는 인천시청역 인근의 포레나더샵인천시청역이 단일 단지로는 1월 최대 규모로 공급된다.

반면 지방은 경북과 경남에서 각각 1개 단지씩, 총 1,076세대만이 예고되어 있어 수도권과의 양극화가 뚜렷하다.

▲ 2026년 연간 25만 6천 세대 예정… 시장 환경 '선별적 청약'

올해 전체 분양 계획 물량은 약 25만 6,000여 세대이며, 이 중 일반분양은 16만 5,000 세대 수준으로 집계되었다.

다만, 고금리 지속과 대출 규제 기조, 그리고 여전히 높은 분양가 탓에 시장은 '묻지마 청약'보다는 입지와 가격 경쟁력에 따른 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다.

수도권 및 대형 건설사 브랜드 단지를 중심으로 우선적인 움직임이 있겠지만, 소비자들은 단순한 신축 선호를 넘어 자금 동원 능력과 대출 여건을 면밀히 따지는 신중한 태도를 보일 전망이다.

직방은 "대출 규제 기조가 이어지는 가운데 고분양가 환경이 지속될 경우, 분양시장은 단순히 물량의 많고 적음보다 분양 시점과 지역, 가격 수준에 따라 체감이 뚜렷하게 갈리는 국면으로 전개될 가능성이 크다"라고 분석했다.

이어"분양에 대한 관심은 높지만 분양가 부담이 누적된 만큼, 청약자 입장에서는 자금 마련의 중요성이 이전보다 한층 더 커진 상황"이라고 덧붙였다.

▲ 전략적 청약이 필요한 시점

업계 전문가들은 1월 분양 시장은 '공급 수치'의 착시 효과를 경계해야 한다고 지적했다.

직방은 "일반분양 물량이 줄어든 만큼 경쟁은 치열해질 수 있으며, 대출 조건과 분양가 적정성을 따지는 실수요자들의 '선별적 청약' 흐름은 2026년 내내 지속될 전망"이라고 내다봤다.

이어 "실수요자 입장에서는 청약 전에 분양가 수준, 대출 가능 여부, 자금 계획을 철저히 검토해야 하며, 입지 조건과 향후 입주 물량 등도 함께 고려해야 한다"라고 제언했다.