실물경기가 회복세를 보이고 있음에도 불구하고 부동산 시장이 위축세를 보이며 대세 하락의 가능성이 제기되고 있다. 부동산 시장의 지속적인 위축은 금융시장뿐 아니라 실물경제에도 커다란 부담으로 작용할 가능성이 높다.

특히 최근 거래량 급감에 따른 소비자 후생 감소액이 최소 15조7000억원으로 추정되는 등 거래위축으로 인한 경제적 손실도 크게 나타나고 있다. 따라서 현 부동산 시장의 위축이 대세하락으로 이어질지 여부를 다각적으로 검토하고 거래 활성화를 위한 대책을 적극적으로 마련할 필요가 있다.

주택가격이 하락하는 가운데 아파트 거래량이 감소하고, 미분양 주택의 적체 현상도 지속되고 있다. 최근 아파트 거래량(2010년 7월)은 2009년 10월 이후 거의 최저 수준이다. 2010년 7월 서울 아파트 거래량은 2009년 말 대비 43%나 감소한 2203건에 불과하고 전국 미분양 주택은 2010년 7월 현재 10만6000호가 적체되어 있고, 준공 후 미분양 비중도 47.4%로 1998년 외환위기 이후 최고 수준이다.

가격조정, 인구구조, 불안심리, 주택담보 대출 등의 요인을 종합적으로 점검한 결과 부동산 시장의 대세 하락 가능성은 낮을 것으로 보인다.

◆ 가격조정 가능성 낮아

가격조정 측면에선 추가적인 가격조정의 가능성이 낮다. 글로벌 금융위기 시 선진국에 비해 가격조정 폭이 작았던 것은 위기 이전부터 시행된 대출규제 때문으로 향후에도 가격조정에 따른 하락압력은 크지 않을 것이다.

현 대출규제가 주택시장 참가자를 효과적으로 선별하는 기능을 수행해 향후 주택가격 안정에도 기여할 전망이다. 현행 LTV,DTI(Debt-To-Income, 총부채상환비율)등의 대출규제는 부동산구매능력과 대출상환능력을 충분히 갖춘 사람을 선별하는 기능을 수행한다. 위험대출군(한계 대출자)에 대해 과도한 대출이 이루어지면 금리인상이나 소득감소 등으로 대출금 상환부담이 높아질 경우 부동산매도와 가격폭락을 촉발하고 있다. 실제로 2010년 8월 현재 한국의 주택담보대출 연체율이 0.64%로 미국(10.2%, 2009년 4/4분기)보다 현저히 낮은수준이다.

◆ 수요위축 위험 없다

인구구조 요인으로 베이비 붐 세대 은퇴와 인구감소에 따른 수요위축의 가능성이 적다. 노후세대의 주택 보유에 대한 니즈가 높고 주택수요의 기본 단위인 가구 수가 지속적으로 증가하고 있기 때문이다. 은퇴하는 베이비 붐 세대가 노후소득 확보를 위해 주택을 대량으로 처분하면서 주택가격의 하락을 초래할 것이라는 전망이 제기되고 있다. 베이비 붐 세대의 대량퇴직은 앞으로 20년 동안 지속될 예정이며 2020년부터는 자녀 세대인 제2차 베이비 붐 세대도 은퇴대열에 합류한다. 2009년 현재 베이비 붐 세대는 713만명(이 중 취업자는 549만명)이며 약 73%가 주택을 보유하고 있다.

◆ 심리적 불안 떨쳐야

또 심리불안으로 부동산 가격이 하락하지는 않을 것이다. 추가하락에 대한 기대심리가 있지만, 여전히 자가보유비율이 낮아 잠재적 수요기반이 존재하고 있다.

최근 기대심리가 다소 악화되고 있으나 외환위기 당시는 물론 이전가격하락기에 비해서도 기대심리 하락 폭이 크지 않은 실정이다. 부동산 가격이 큰 폭으로 하락했던 외환위기 당시에는 부동산 시장에 대한 기대심리가 큰 폭으로 하락한 후 가격이 급락했다. 한국은행 부동산 구매계획 CSI는 1997년 1/4분기 20에서 1998년1/4분기 8로 급락했다. 외환위기 당시와는 달리 현재는 대량실직에 따른 소득감소, 고금리에 따른 대출금 상환부담, 유동성 확보를 위한 부동산 매도 등의 행태가 나타나지 않아 기대심리의 하락 폭이 상대적으로 작다.

◆ 담보대출 부실 위험 적어

마지막으로 현재로서는 주택담보대출 부실화 위험이 높지 않다. 대출자산이 건전하고 이자 지급부담도 크지 않아 주택담보 대출의 부실화가 주택가격 하락을 초래할 가능성이 낮다. 다만 중장기적으로는 변동금리 대출 비중이 높아 금리상승 시 이자부담 증가 등 잠재적 리스크 요인은 존재한다.
중장기적으로는 주택담보대출 만기구조의 단기화, 높은 변동금리대출 비중 등의 위험 요인이 있다. 주택담보대출의 만기가 짧아지고 분할상환방식 비중도 줄어들고 있어 주택담보대출의 잠재적 리스크가 상승한다.

2009년 8월 말 평균 약정만기는 13.8년으로 2008년 말(14.3년)보다 단축됐다. 분할상환방식 비중은 동 기간 중 61.2%에서 57.7%로 하락했으며 주택담보대출 중 변동금리대출 비중이 2009년 8월 말 현재 92.7%로 크게 높아 금리상승에 따른 이자부담 증대 위험도 여전하다.

부동산 시장의 대세 하락 가능성은 없지만 주택담보대출의 부실을 초래할 위험과 시장 내 불안심리가 상존하고 있다. 따라서 향후 정부는 부동산 시장의 안정을유지하는 한편 거래 활성화와 시장 불안감 해소를 위한 대책을 마련해야 한다. 우선 거래 활성화를 위해 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 폐지로 재고 주택시장의 유동성을 높여야 한다. 또 시장 불안감을 해소하기 위한 대책으로 부동산 간접투자상품을 확대하여 가계자산의 부동산 편중을 완화해야 한다. 이와 함께 낮은 자가 보유율에 따른 주택수요에 대응하여 보금자리주택을 지속적으로 공급할 필요가 있다. 특히 인구구조 변화와 베이비 붐 세대의 은퇴 등에 대비하여 주택연금을 활성화해야 한다. 금리인상 등 시장변화에 효과적으로 대응하기 위해 LTV와 DTI 등 대출규제는 유지하되 비대출규제(세제, 분양가 및 재 건축 규제 등)를 완화해야 한다. 또한 실거래가 정착을 통해 시장의 투명성을 높여야 할 것이다.

글: 삼성경제연구소