서울에 살고 있는 A씨는 본인소유의 다가구주택에 관해 지난 2002년 10월 지분등기를, 2003년 7월31일 구분소유등기를 마쳤다. 하지만 그해 12월30일까지 다세대주택으로 건축물대장의 전환을 하지는 못한 채, 甲재개발정비사업조합에 분양신청을 하였다.

한편 서울에 거주하고 있는 B씨는 지난 1992년 12월10일 8가구가 거주할 수 있는 다가구주택으로 건축허가를 받아 1993년 7월29일 자신 명의의 소유권보존등기를 경료한 후, 1997년 10월7일 위 다가구주택에 관하여 각 가구에 상응하는 지분 이전등기를 마친 상태에서 乙재개발정비사업분양신청을 하였다. A씨와 B씨는 과연 분양을 받을 수 있는가?

부동산 중개시장에서는 다가구주택이 독립된 구조를 가진 가구별로 거래되기도 한다. 이 경우 거래되는 다가구 주택은 설계 및 건축단계부터 독립된 구조를 가진다. 그리고 그에 상응한 지분등기가 마쳐짐으로써 그 지분등기를 이전하는 방법에 의하여 거래가 이루어진다.

이러한 다가구 주택의 거래 실정을 반영하게 되면 주택재개발사업에 의하여 공급되는 주택분양에 있어서도 다가구주택의 가구별로 개별 분양대상 자격을 인정해 주는 것이 맞다. 반면에 위와같은 거래 현실을 이용하여 주택재개발사업에 의하여 공급되는 주택을 다수 취득할 목적을 가진 투기꾼들이 출현하게 된다. 이른바‘지분 쪼개기’의 등장이다.

이에 따라 2003년 12월30일에 제정된 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 제24조 제2항은 ‘수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 경우’ 즉, 개별분양이 아닌 공동분양대상자로 ‘단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우’(제1호), ‘하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우’(제3호)를 규정하면서도, 앞서 언급한 거래 현실을 반영하고자 부칙에 경과규정을 별도로 두었다.

그리하여 제1호와 관련하여 부칙 제5조는 ‘2003년 12월30일 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 경우’에는 예외적으로 개별분양을 인정해 주었고, 제3호와 관련하여서는 부칙 제7조를 두었는데, 이에 따르면 ‘1997년 1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택의 경우’에는 각 가구별로 개별분양을 할 수 있게 되었다.

문제는 부칙 제5조의 내용 중 ‘다세대 주택으로 전환’을 어떻게 바라볼 것인가 하는 점이다. 우선, 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 되어 있는 다가구주택에 관하여 집합건물로 구분 등기가 이루어진 이상 구분등기의 시점에 실질적으로 다세대주택으로 전환되었다고 보아야 하는 견해가 있다.

(서울고등법원 2000년 6월3일 선고 2009누7150 판결)에 의하면, A씨는 2003년 7월31일자로 구분등기가 경료 되었으므로 그 시점에 다세대주택으로 전환된 것으로 볼 수 있고, 결과적으로 2003년 12월30일 전에 다세대 주택으로 전환된 것으로 보아 개별적으로 분양신청 대상자가 될 수 있게 된다.

이와 다른 견해는 부칙 제5조상의 ‘전환’은 건축물 대장의 전환을 의미한다는 입장이다.(대법원 2009년 9월 10일 선고 2009두10628판결)에 따르면, 다가구 주택에 관하여 건축물대장의 전환 없이 지분등기 또는 구분소유등기만이 경료된 경우에 개별분양 대상자가 될 수 있는 것은 부칙 제7조가 규정하고 있는 반면에(다만 이 경우 지분 또는 구분소유등기는 1997년 1월15일 전에 이루어져야 하는 시점상의 제한이 있다), 부칙 제5조는 건축물대장의 전환을 전제로 구분등기가 경료 된 경우를 규정하는 것으로 본다.

명문의 규정에 비추어 보면, 다가구주택에 관하여 건축물대장의 전환 없이 구분등기만을 한 경우에는 부칙 제7조가 적용됨이 맞다. 이 경우 1997년 1월15일 이전에 구분등기가 이루어져 함은 부칙 제7조의 내용상 당연하다.

그런데 서울고법의 입장에 따르면, 1997년 1월15일 후에 다가구주택에 관하여 건축물관리대장의 전환 없이 구분등기만을 한 경우에 그것이 2003년 12월30일 전에 행하여졌다면 이번에는 부칙 제5조에 의하여 다세대주택으로 전환한 것이 되어 버린다. 이렇게 되면 굳이 부칙 제5조를 별도로 둘 필요가 없다. 부칙 제7조상의 ‘1997년 1월15일 이전’을 ‘2003년 12월30일 이전’으로 수정하면 될 일이다.

또한 다가구 주택의 공유자 또는 구분소유자임을 이유로 가구별로 개별분양을 받기 위해서는 1997년 1월15일 이전에 지분등기 또는 구분소유등기를 경료 할 것을 요하는 부칙 제7조 역시도 무의미하게 만든다. 이런 점에서 대법원은 서울고법의 판결을 파기 환송하였다. 이에 따르면 A는 2003. 12.30. 전까지 다세대주택으로 건축물대장의 전환을 못하였으므로, B씨는 1997년 1월15일 이후에 지분이전등기를 마쳤으므로 개별 분양을 받을 수 없게 될 것이다.

글ㅣ최수영 변호사(sub924@naver.com)