정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주기로 한 가운데 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받게 된다.

등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다.

기획재정부 관계자는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다"고 말했다.

이에 따라 등록임대사업자가 작년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

앞서 정부 대책 발표 후 인터넷 커뮤니티 등에서는 "실질적인 상생임대인인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별"이라며 형평성 논란이 제기됐다.

한 네티즌은 "22일에도 126 국세청 국세상담센터와 구청 주택과에 등록임대사업자에게 상생임대인과 같은 혜택을 줄 것인지 여부에 대해 문의했으나 정부 유권해석을 받아봐야 한다거나 지침이 없다고 답변하고 있다"며 답답함을 토로하기도 했다.

정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하기로 했다.

다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다.

기재부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제헤택을 노려 임대인·임차인이 짜고 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다"고 설명했다.

다가구주택 소유주의 상생임대인 인정 범위에 대해서는 추가 논의가 필요할 전망이다.

다가구주택은 세법상 단독주택으로, 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 임대 대상이 10가구여도 집주인은 1명이며 다른 주택을 소유하지 않았을 경우 1주택자로 간주된다.

이때 집주인이 매도 시점까지 다가구에 실거주한 사실이 없는 경우 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확지 않다.

기재부 관계자는 이에 대해 "이 경우 해석의 문제인데 통상적으로는 관할 세무서가 보수적으로 해석해 10가구 전체에 대해 5% 준수를 요구할 가능성이 커 보인다"며 "유권해석이 필요한 부분"이라고 전했다.