서울 아파트 임대차 시장은 전세 우위 구조가 무너지고 월세가 빠르게 확산되고 있다.

이는 임차인 입장에서는 초기 자금 부담 완화를 의미하지만, 장기적으로는 월세 부담은 증가할 것으로 예상된다.

▲전·월세 계약 비중의 변화

18일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 서울 아파트 임대차 거래 신규 계약을 분석한 결과에 따르면 지난해 7월 59%에 달했던 전세 계약 비중은 1년 만에 7%p 감소한 반면, 월세는 41%에서 48%로 7%p 상승했다.

전·월세를 더 정교하게 나눈 확장지표에서도 유사한 흐름이 확인된다.

보증금 대비 월세 수준을 기준으로 한 확장지표에서도 전세 유사 계약은 6%p 줄고, 월세 유사 계약은 같은 폭으로 늘어난 것으로 확인됐다.

이는 과거 전세 중심이었던 서울의 임대차 시장이 전세와 월세가 균형을 이루는 양상으로 재편되고 있음을 보여준다.

▲도심·신축 아파트 월세 비중 높아

월세 비중이 전세보다 높은 지역들은 주로 도심 접근성이 좋은 곳이나 신축 아파트가 많은 지역으로 나타났다.

전세보다 월세 비중이 높은 지역은 ▶동대문구(62%) ▶강북구(60%) ▶종로구(59%) ▶용산구(57%) ▶금천구(55%) ▶중랑구(54%) ▶강남구(53%) ▶중구(53%) 등으로 나타났다.

특히 용산·강남·종로·중구 등 도심 고가 주거지에서는 전세금 마련 부담과 유동성 선호가 월세 확대로 이어졌다.

또한 동대문구와 중랑구에서는 신축 아파트 입주 단지(휘경자이디센시아, 리버센SK뷰롯데캐슬 등)가 전세보다 월세 계약 비중이 높았다.

초기 자금 부담이 큰 신축 단지 특성상, 실수요자들이 월세를 현실적 선택지로 삼고 있다는 해석이다.

반면 도봉·동작·양천·성북·노원 등 일부 지역은 여전히 전세 비중이 절반 이상을 유지하며 전세 중심 구조가 비교적 견조하다.

이는 지역별 가격 수준, 공급 여건, 수요 특성에 따라 임대차 구조가 달라지고 있음을 시사한다.

▲월세 시대 그 원인은?

이번 변화는 단순한 시장 변동을 넘어, 금리 수준, 전세대출 규제 강화, 보증 한도 축소 등 금융 여건 변화와 긴밀히 맞물려 있다.

특히 6.27 가계부채 관리 대책 이후 전세금 마련이 까다로워지면서 초기 자금 부담이 적은 월세 계약이 대안으로 부상했다.

고가 주거지에서는 자산가들이 유동성을 확보하려는 목적으로, 자금 여력이 부족한 지역에서는 초기 부담을 줄이기 위한 현실적인 선택으로 월세 계약이 늘고 있다.

직방은 "향후 전세대출 제도 변화, 신규 공급 확대, 금리 및 금융 규제 완화 여부에 따라 다시 전세가 늘어날 가능성도 배제할 수 없지만, 단기적으로는 월세 중심 흐름이 고착화될 가능성이 높아 보인다"라고 말했다.