실수요 보호와 형평성 확보, 법적 쟁점은 여전

정부가 외국인의 수도권 주택 매입을 제한하는 제도를 추진하면서 논란이 커지고 있다. 투기 수요 차단을 위한 불가피한 조치라는 평가와 함께, 내국인과의 형평성 문제와 국제적 파급 가능성이 제기된다.

▲ 21일 서울 남산에서 바라본 아파트 등 모습. 국토교통부는 이날 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시 전역과 인천시, 경기도 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. [연합뉴스 제공]

◆ 이번 정책의 핵심 내용은 무엇인가

정부는 21일 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 외국인이 이 지역에서 면적 6㎡ 이상의 주택을 매수하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.

또 허가일로부터 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실거주해야 한다. 이는 기존에 강남 3구와 용산에 한정됐던 허가제를 수도권 전역으로 확대한 조치다. 위탁관리인을 통한 ‘투기성 위장거래’ 차단, 현금 위주의 초고가 매입 관리 강화도 병행된다.

◆ 왜 외국인 주택 매입을 제한하려 하나

정부는 최근 수도권 집값 불안의 원인 중 하나로 외국인 투기 수요를 지목했다. 실거주 목적 없이 외국인이 다수 주택을 매입하는 사례가 확인되면서 거래허가제 도입이 추진됐다.

국토교통부에 따르면 외국인의 수도권 주택 거래는 2022년 이후 매년 약 26% 증가했다. 국적별로는 중국 73%, 미국 14%가 차지하며 아파트와 다세대 주택 거래가 주류를 이뤘다.

◆ 내국인 역차별 논란과 해소 가능성은

그동안 내국인은 다주택자 중과세, 주택담보대출 한도 6억원, 실거주 의무 등 각종 규제를 받았지만, 외국인은 자국 금융기관을 통한 대출과 현금 매입이 많아 사실상 규제 사각지대에 있었다. 이 때문에 내국인만 불리하게 묶이는 것 아니냐는 ‘역차별 논란’이 제기됐다.

그러나 이번에 수도권 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 외국인에게도 2년 실거주 의무가 부과되면서, 내국인과의 규제 형평성이 맞춰질 것이라는 평가가 나온다. 다만 외국인은 현금 위주의 거래가 많아 대출 규제의 효과가 동일하게 작동하지 않는다는 점, 해외 부동산 소유 여부를 확인하기 어렵다는 점은 여전히 과제로 남는다.

◆ 해외는 어떻게 하고 있나

캐나다는 2023년 도입한 ‘비(非)캐나다인의 주택 구매 금지법’을 2027년 1월 1일까지 2년 연장했다. 내국인 주거 안정과 투기 방지 목적의 직접적 금지 모델이다.

호주는 2025년 4월부터 2027년 3월까지 외국인의 기존주택 매입을 한시적으로 금지하고, 미개발 토지 ‘랜드 뱅킹’과 공실에 대한 단속·부과금을 강화했다. 외국인 보유 주택이 연 183일 이상 실제 거주나 임대되지 않으면 공실세를 내야 한다.

뉴질랜드는 2018년 법 개정을 통해 비거주 외국인의 기존주택 매입을 전면 금지하고, 이후 심사 체계를 강화해왔다.

◆ 외국인 거래 제한이 집값 안정에 미칠 영향은

전문가들은 실거주 의무와 자금 출처 심사가 투기 수요 억제에 기여할 것이라고 본다. 다만 외국인 거래 비중이 크지 않아 단기 체감 효과는 제한적일 수 있다는 신중론도 있다.

아울러 정책의 실효성을 두고 헌법상 평등권 침해 여부, 국제 투자협정 위반 가능성 등 법적·국제적 쟁점도 남아 있다. 이는 향후 입법 과정에서 충돌 요인이 될 수 있어 제도 정착 속도를 좌우할 변수로 꼽힌다.

☑️ 요약:
외국인 수도권 주택 매입 제한은 투기 수요 차단과 시장 안정이 목적이다. 수도권 전역을 허가구역으로 지정하고 2년 실거주를 의무화했다. 다만 평등권과 국제협정 이슈, 단기 체감 효과의 한계가 병존한다. 해외는 금지(캐나다·뉴질랜드), 한시 금지와 공실 부담(호주) 등 강도 높은 수단을 병행 중이다.