경기침체에 따라 부동산 시장이 주저앉으면서 지난해 하반기에는 정부의 각종 부동산 정책이 잇따라 발표됐다. 이에 따라 올해부터 세제에서부터 재건축 관련 제도까지 부동산 시장 전반에서 다양한 변화가 있게 된다.

특히 새해에는 전매제한 완화, 한시적 부동산 세제 완화 등 굵직한 변화들이 많이 포함돼 있어 미리 알아두는 게 도움이 될 것으로 보인다. 다음은 부동산정보업체 스피드뱅크가 꼽은 2009년 시행 예정인 부동산 제도다.

◇다주택자 양도세 중과 한시적 완화

1세대 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 한시적으로 완화된다. 1세대 2주택자의 경우 50%로 중과되던 세율이 일반세율(6∼35%)로, 3주택 이상자는 60%에서 45%로 낮춰진다. 적용대상은 지난해 12월 31일 이전 보유주택의 경우 특례기간인 2009년 1월 1일∼2010년 12월 31일 기간 중에 양도하는 경우에만 적용되며, 신규 취득주택(2009.1.1∼2010.12.31)은 양도시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다.

또 종전에는 9∼36%였던 양도세가 2009년에는 6∼35%로, 2010년에는 6∼33%로 하향 조정된다.

◇지방 미분양 아파트 세제해택

6.11대책에 따라 지방 미분양 아파트의 경우 취득·등록세를 기존의 절반으로 감면해주는 세제 혜택이 오는 6월 30일까지 이어지며 11.3대책에 따라 지난해 11월 3일부터 오는 2010년 12월 31일까지 기간 동안 취득한 지방 미분양 주택 매입시 양도세 중과를 면제하고 10년간 장기보유시 특별공제(연 8%, 최대 80%)가 적용된다.

◇종부세 과세기준금액 ‘인별 6억원’으로

종합부동산세 과세기준금액은 ‘인별 6억원’으로 결정됐다. 단독 명의 1주택자에 대해서는 기초공제 3억원을 추가하기로 한 만큼 사실상 9억원으로 상향 조정된다.

과표구간 및 세율도 조정된다. 당초 정부안은 0.5∼1%였지만 과표구간이 신설되면서 0.5%∼2%로 정해졌다. ▲6억원 이하 0.5% ▲12억원 이하 0.75% ▲50억원 이하 1% ▲94억원 이하 1.5% ▲94억원 초과 2%로 세분화됐다.

◇소형주택 의무건설 비율 연초 시행

기존 60㎡ 이하, 85㎡ 초과∼85㎡ 이하, 85㎡ 초과(바닥면적 기준) 비율을 각각 2:4:4로 규정했던 소형주택 의무건설 비율이 올해 초 조정될 예정이다. 85㎡ 이하와 초과로 나눠 6:4의 비율로 지으면 된다. 구체적인 비율은 지방자치단체 조례로 위임된다.

◇신혼부부 주택 청약자격 완화

지난해 7월부터 실시된 신혼부부 특별공급 제도가 이달 초순부터 특별공급 대상 신청자격이 완화된다. 청약통장 가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축되고 불임부부, 무자녀 신혼부부 등도 혼인기간이 5년을 넘지 않았으면 3순위로 청약할 수 있다. 또 소득기준도 소형분양주택과 공공임대주택에 한해 전년도 도시근로자 평균소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하로 상향 조정된다.

◇임대주택의무비율 폐지 및 재건축 용적률 상향

임대주택 의무비율 완화 및 용적률 상향은 '도시및주거환경정비법' 개정안이 통과되면 하위법령을 마련해 오는 3월께부터 시행될 예정이다. 임대주택 의무비율은 재건축 사업에 따라 증가하는 용적률의 25%만큼 임대주택을 짓는 정책으로 내년부터는 보금자리주택 공급으로 바뀐다. 정비계획 용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30∼50%를 보금자리주택으로 지으면 된다.

용적률 상향조정은 도시정비계획상 허용 용적률 상한인 300%까지 허용하기로 했다.

◇재당첨금지 한시적 배제

분양가 상한제 적용 주택에 당첨돼 재당첨 금지기간(3∼10년)이 지나지 않은 경우라도 오는 3월부터 2011년 3월까지는 민영주택 청약 기회가 주어진다. 또 국토해양부는 재당첨 금지기간을 1∼5년으로 단축하는 방안도 추진한다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로, 현재는 3∼10년간 재당첨이 금지돼있다. 과밀억제권역의 경우 면적별로 10년(85㎡ 이하), 5년(85㎡ 초과), 기타지역에서는 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)이다.

◇부동산중개 손배, 개인 1억원·법인 2억원까지 보상

부동산 중개사고 배상액이 개인 1억원, 법인 2억원까지로 확대된다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 개정을 통해 확정됐으며, 이는 부동산가격의 상승에도 불구하고 중개업자의 손해배상 책임보장한도가 낮다는 지적에 따라 한도금액을 2배로 높였다.

◇재개발구역 지정 전 지분쪼개기도 차단

오는 3월부터 재개발이나 뉴타운구역에서 ‘지분 쪼개기’가 원천 차단된다. 시장 또는 도지사가 재개발 또는 정비구역 지정 전에 조합원 인정 기준일을 정하면 이날까지 토지를 소유한 사람들에게만 조합원 자격이 인정된다. 즉 조합원 자격 인정 기준일이 지난 뒤 분할된 토지나 지어진 다세대주택 소유자들은 대표 1명만 조합원 자격이 인정돼 아파트 입주권이 부여되고 나머지는 현금으로 청산된다. 현재 서울시 등이 시행하고 있는 지분 쪼개기 제한 조치가 재개발 구역 지정 이후 적용되는 것과 달리 새 규제는 구역 지정 전에 적용돼 규제가 강화된다.

◇보금자리주택 본격 공급

보금자리주택이 올해부터 본격 공급된다. 오는 3월까지 하위법령 정비를 완료하고 6월까지 시범지구를 지정, 하반기에 사전예약제 방식으로 첫 분양될 예정이다. 특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근지역 신규 분양아파트보다 15% 싸게 공급한다는 계획이다.

◇수도권 전매제한 기간 완화

8.21대책에 따라 수도권 전매제한기간도 완화됐다. 종전 10∼5년에서 7∼1년으로 완화하고, 후분양의 경우 선분양과 형평성을 유지할 수 있도록 전매제한기간이 3년 이하인 경우에는 전매제한기간과 소유권이전등기 중 먼저 돌아오는 때까지로 적용된다.

올해 중 수도권 공공주택의 전매제한 기간도 완화될 전망이다. 과밀억제권역인 경우 85㎡ 이하는 7년에서 5년, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 각각 줄어든다. 기타지역에서는 85㎡ 이하는 5년에서 3년, 85㎡ 초과는 3년에서 1년(투기과열지구는 3년)으로 각각 줄이기로 했다.

◇상가·오피스텔 분양시 토지거래허가제 적용 배제

상가·오피스텔의 경우 올해 상반기부터 최초 분양시 토지거래허가대상에서 제외된다. 종전에는 토지거래허가구역 내에서 상가·오피스텔을 분양받은 경우, 토지거래허가대상 면적 이하라도 허가대상으로 구분돼 4년간 매매 및 임대를 할 수 없었다.