금융위기 이후 상가 시장의 변화는 크게 두 가지를 생각해볼 수 있다. 우선 경기 활성화의 불확실성으로 투자 심리가 극도로 움츠려든 상황에서 대중적인 관심이 높은 판교 등의 특정 지역을 중심으로 투자의 쏠림 현상을 들 수 있다.

지난해 10월, 11월 판교 주공 단지 내 상가는 15% 안팎의 저조한 낙찰률을 기록하며 금융위기에 따른 위축된 투자 심리를 그대로 보여주었으나 2009년도에 들어서면서 판교 단지내 상가의 입찰 결과는 확연히 다른 모습을 보여준다. 올해 3월엔 33개 점포 중 21개 점포가 낙찰되어 63.64%의 낙찰률을 기록하면서 변화의 조짐을 보이더니, 5월에는 100%(17개 점포), 6월에는 89.19%의 낙찰률을 기록해 판교에 대한 투자자들의 높은 관심을 실감케 했다.

특히 투자 열기를 가늠해볼 수 있는 내정가 대비 평균 낙찰가율이 3월 112.29%에서 5월 120.24%, 6월 150.27%로 급격한 변화를 보여 판교 상가 시장에 대한 과열 양상을 보였다. 반포 재건축 아파트 단지 내 상가의 높은 분양률 또한 대중적 관심이 높은 지역에 투자가 몰린 실례 중 하나이다. 반면 파주 신도시, 오산 신도시 등의 지역은 단지내 상가, 상업용지 입찰 등에서 20% 미만의 낮은 낙찰률로 참패하면서 투자자들의 특정 지역에 대한 쏠림 현상을 확연히 보여 주었다.

금융위기 이후 나타난 상가시장의 두 번째 변화는 기존의 공급 적체분의 해소와 신규 PF(프로젝트 파이낸싱)의 어려움으로 인해 신규 공급 물량의 규모 축소 및 자금난을 들 수 있다.

과거 상가 분양은 토지 대금의 상당부분과 공사비를 PF(프로젝트 파이낸싱)를 통해 해결해 왔으나, 금융위기 이후 자금 경색이 심화되면서 자체 자금력이 부족한 시행사는 토지를 확보하고도 공사 착수에 어려움을 겪게 되었다.

이처럼 시행사의 자금 부담이 과중되면서 공사 자금 충당을 위해 분양가가 상승하게 되고 선분양이 증가해 신규 분양 물량에 대한 투자자들의 관심도가 상당부분 줄어든 상황에서 다시금 가격 조정의 양상이 진행 중에 있다. 일례로 송도 신도시 근린 상업시설들의 경우 지상1층 3.3㎡당 평균 3,500만원, 최고 5,500만원까지 책정됐던 분양가가 최근 들어 평균 2,700만 원대로 분양가를 조정하기 시작했다.

반면 기존에 공급되었던 미분양 상가들은 준공이 완료되고, 임대가 먼저 확정되면서 투자자들이 가시적으로 수익성을 확인할 수 있고, 가격 조정이 상당부분 진행되었다는 장점으로 금융위기 이후 보수적으로 접근하는 투자자들에게 인기를 끌고 있다.

이처럼 금융위기 이후 상가 시장의 변화 양상이 뚜렷해지면서 이러한 변화에 적응하기 위해상가 투자도 가격과 안정성에 초점을 맞춘 투자 전략이 요구된다.

상가투자에 있어서는 기본적으로 입지와 상권, 유동인구, 상업 시설 자체의 활성화 가능성 등이 전통적으로 주요한 투자 포인트였다. 그러나 금융위기 이후 PF를 통한 자금 수혈이 어려워지면서 시행사, 시공사에 대한 검증은 투자에 있어서 과거보다 훨씬 중요한 요건이 되고 있다.

자금 여력이 부족한 시행사들은 토지 매입비용, 공사비 등을 충당하기 위해 높은 분양가를 책정하거나 선분양에 들어갈 수밖에 없다. 하지만, 이 경우 분양 실적이 충분하지 못하면 자금 계획에 차질이 불가피하게 되고, 이로 인해 공사가 중단되면 이미 점포를 분양받은 투자자들은 피해를 입을 수밖에 없다. 따라서 아직 공사기간이 많이 남은 상업 시설의 경우 투자시점을 넉넉하게 잡고 시행사와 시공사의 자금력과 안정성을 세밀히 검토하는 투자 전략이 요구된다.

상반기 내내 인기가 높았던 판교 지역의 경우도 상당수의 현장이 자금 사정으로 인해 분양이 지연되거나 물밑으로 선분양을 진행하고 있다는 점에서 투자자들의 관심도가 높은 지역일수록 시행사, 시공사에 대한 검증은 중요하다 할 것이다.

또한 현재 상가 투자에 있어서 무엇보다도 관심을 가져야할 부분은 ‘가격’이다. 입지가 좋고, 임차 수요가 많은 상가라 해도 가격 경쟁력이 떨어진다면 주변 상가들에 임차인들을 빼앗길 수밖에 없고, 임차가 이루어진다고 해도 투자자가 원하는 기대수익률을 만족시키기 어려운 경우가 많다.

상반기 판교신도시 주공 단지내 상가 낙찰 결과를 분석해 보면 지상1층 3.3㎡당 평균 낙찰가는 3,997만원에 이르며, 가장 높았던 점포의 경우 7,040만원을 기록했으며 현재 분양중이거나 분양을 준비중인 근린 상업시설들도 지상1층을 기준으로 3.3㎡당 3천만원대 후반부터 5천만원대 후반까지의 가격대를 보이고 있다. 이는 서울지역 상가들의 지상1층 가격수준보다도 높은 가격대로 판교의 현재 가격대가 투자자의 기대수익률을 만족시켜줄 수 있을 것인지에 대한 의견이 분분한 상황이다.

이처럼 시행사들의 자금난으로 관심지역일수록 분양가의 거품 논란이 거세게 일고 있고, 다른 한편으로는 가격저항에 부딪혀 가격조정이 한창 진행 중에 있다. 따라서 상가 분양가격이 불안정한 상황을 고려할 때, 상가 자체의 여건을 살피는 것도 중요하지만 주변 상가들과의 가격 비교를 통해 분양가의 타당성을 검증하고 임차 수요의 안정성과 임대료 수준에 대한 조사가 선행되어야 한다.

금융위기의 여파로 인한 경기 불확실성이 아직 해소되지 않은 상황에서 국지적으로 시장의 관심도가 높은 지역들의 투자 열기가 높아지고 있다. 투자자들은 이러한 투자 열기에 휩쓸려 성급하게 투자에 나서기 보다는 사업 주체의 안정성과 투자 물건의 가격 경쟁력 파악을 통해 안정성과 수익률 확보에 중점을 둔 투자 전략을 세워야 할 때이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표

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