영등포, 구로 등 서울시내 7개 구에 걸쳐 있는 27.71㎢(시 행정구역의 4.6%) 침체한 준공업지역을 산업과 주거, 문화 기능이 조화된 미래형 복합도시로 탈바꿈시킬 기준과 산업 활성화 대책이 최종 확정됐다.

서울의 준공업지역은 도시화 과정을 거치면서 도시의 경제성장에 큰 역할을 담당했으나 산업구조 변화에 따른 전통 제조업의 쇠퇴와 수도권 규제 정책 등에 따른 공장이전 가속화, 공동주택 제한 정책 등과 맞물려 열악한 생활환경과 저조한 지역 발전 악순환을 거듭해왔다.

서울시는 지난해 서남권르네상스 계획(08.6), 준공업지역 내 일정 산업시설 확보 시 공동주택을 허용하는 도시계획조례 개정(08.7)에 대한 후속조치로 ‘서울시 준공업지역 종합발전계획’을 1년여 준비 끝에 완성, 14일 발표했다.

오세훈 시장은 "준공업지역이 밀집된 서남권에 대한 서울시 최초의 종합개발비전인 서남권 르네상스 계획을 통해 침체해 있는 서남권 일대를 신산업과 쾌적한 주거·문화가 공존하는 미래형 복합도시, 서울의 신경제 중심축으로 육성하겠다"고 발표한 바 있다.

이번 계획은 서울시내에 남아있는 준공업지역 내 산업공간 확보와 도시정비 방식에 대한 구체적인 종합발전계획을 도시계획적 차원에서 제시한 서울시 최초의 종합계획이라는 점에서 주목된다.

서울시는 '현재의 준공업지역이 인접한 대규모 소비시장과 편리한 대중교통 인프라, 풍부한 잠재노동력을 바탕으로 앞으로 서울의 산업기반 역할을 해야 할 공간이라는 전제하에 그 용도지역의 총량을 유지하면서도 지역 정비를 유도하고 난개발을 사전에 차단한다'는 계획이다.

이번 계획은 준공업지역을 ▲산업이 밀집된 지역(공공지원형) ▲주거와 산업기능이 혼재된 지역(산업정비형) ▲역세권 등 중심기능이 필요한 지역(지역중심형)으로 구분하고, 각 지역 특성에 맞는 세 가지 정비방식을 제시하고 있다.

또 지역단위계획의 원칙을 세워 전략거점과 역세권 중심기능과 지원기능을 확보하고 산업축 설정으로 계획적 공간입지를 유도하며 개발단위를 최소 1만㎡이상으로 제한, 점적 개발을 허락하지 않기로 했다.

공공지원형 산업집적지, 공공의 적극적 지원으로 산업특화공간으로 육성

우선 산업기능이 활발히 유지되고 있는 산업밀집지역은 공공의 적극적 지원을 통해 특화된 산업공간으로의 점진적 변화를 유도한다.

공공의 지원은 산업개발진흥지구 지정을 통해 세제지원, 기반시설 설치와 용적률 완화 등의 방식으로 이루어진다.

산업개발진흥지구 지정, 용적률 완화와 세금감면, 자금융자 등 지원

특히, 산업개발진흥지구는 적극적 공공지원을 통해 산업밀집지역의 환경을 정비, 산업을 활성화하기 위한 전략으로 지정하고 ▲법적 용적률 최대 1.2배까지 완화 ▲세제감면 및 자금융자 ▲도로, 공원, 주차장 등의 기반시설 설치를 지원하게 된다.

서울시는 ▲영등포구 양평동 ▲영등포구 문래동 ▲구로구 신도림동 ▲성동구 성수동의 4개소를 산업개발진흥지구로 계획하고 있다.

▲ 신흥 개발 진흥지구

산업정비형 주거와 산업 혼재가 심한 지역은 상호 계획적 분리

주거와 공장 혼재가 심하거나 주택지로 둘러싸인 지역은 ‘산업정비형’으로 분류, 주거와 산업 부지를 계획적으로 분리·확보함으로써 주거환경은 보호하되 산업기능은 클러스터화해 상호 효과가 극대화를 유도한다는 계획이다.

특히, 간선가로변엔 산업시설을 우선 배치해 산업 축을 형성하고 장기전세주택 시프트를 도입, 용적률을 250%→300%로 완화하되 산업시설의 용적률은 주택용적률 이상으로 의무화했다.

지역중심형 역세권 등은 지역중심 거점으로 전략 육성, 복합개발 유도

역세권이나 간선 가로 연접지 등 산업과 지역 중심성 강화를 위해 전략거점으로 육성할 필요가 있는 지역은 ‘지역중심형’으로 분류, 복합개발을 통해 주거와 산업시설은 물론 문화·전시·상업시설 등 지역에 필요한 시설이 공존하도록 해 지역 활성화를 촉진한다.

공동주택 등 용적률 400%까지 완화, 임대산업시설과 전략유치시설로

이를 위해 준공업지역에 한해 공동주택이 포함된 건축물은 250%로 제한된 용적률을 준공업지역의 여타 건축물의 최대용적률 400%까지 완화해 준다.

이에 대한 공공 기여 방안으로, 늘어난 용적률 150% 중 전체 건축물 연면적의 20% 이상을 문화시설, 컨벤션 등 지역활성화에 필요한 전략시설로 유치토록 하는 한편, 150%의 1/2에 해당하는 비율의 토지를 공공목적의 임대산업시설 부지로 기부채납토록 의무화한다.

한편, 서울시는 이와 같은 도시정비를 위한 기준과 함께 신산업 육성을 위한 지원책과 영세사업주 및 세입자 보호 방안을 다양하게 마련하고 있다.

복합개발을 통해 확보된 부지는 지역 특성을 고려한 임대산업시설을 공공에서 주도적으로 건립해 기존 영세제조업을 중심으로 저렴하게 공급하고 다양한 업종의 제조시설 유치가 가능한 산업시설 설치 시엔 건축비를 융자한다. 또 노후공장 개보수를 위한 시설자금도 저리로 융자할 계획이다.

또한, 산업밀집지역에 대한 정비사업 시행 시 기존 영세제조업에 대한 대책 마련과 함께 산업부지 조성방안에 대해 사전 협의하도록 지침화 하는 등 개발이익이 특정 소수에게 집중되지 않고 기존 영세사업자가 보호될 수 있도록 했다.

환경 열악하고 지역발전 선도 효과 기대되는 4개소, 우선정비대상구역 지정

환경이 열악하고 정비가 시급한 노후 주공 혼재지 중 정비 시 지역발전 선도 효과가 기대되는 지역은 주민과 자치구의 의견을 수렴해 우선정비대상구역으로 지정, 도시환경정비기본계획 수립 등의 사업 절차를 거쳐 우선정비가 가능하도록 했다.

현재 선정된 우선정비대상구역은 ▲영등포구 문래동 2가 일대와 ▲구로구 신도림동 일대 ▲금천구 가산동 일대 ▲성동구 성수동 2가 일대 4개소다.

산업 전체면적 20% 늘어나고 9만명 고용창출 기대

이번 종합발전계획을 통한 준공업지역 종합 정비로 현재 산업 전체면적 943만㎡가 1,141만㎡로 20%가 늘어나고, 약 9만 명의 고용창출 효과가 있을 것으로 분석했다.

송득범 서울시 도시계획국장은 “준공업지역 종합발전계획이 가시화되면서 서울의 준공업지역이 ‘제조업 중심의 공장지대’란 과거의 개념에서 ‘지역 경제 발전을 주도하는 살기 좋은 지역’으로 새롭게 바뀌게 될 것”이라고 기대했다.

부동산 시장 변화 주시, 필요에 따라 토지거래허가대상기준 대폭 하향 조정 검토

한편, 서울시는 "이번 발표로 인한 부동산 시장 변화에 대해 지가 동향을 예의 주시하고 주기적으로 분석할 것이라며 필요 시 현재 준공업지역 내 면적이 660㎡을 초과하는 토지거래 시 적용되고 있는 토지거래허가대상 기준을 대폭 낮추는 방안을 적극적으로 검토하겠다"고 밝혔다.

서울시는 올해 말까지 도시계획조례 개정을 추진하고 우선정비대상구역(4개소)에 대한 도시환경정비기본계획을 수립할 계획이다.

이로써 내년부터는 각 자치구에서 도시환경정비구역 지정을 거쳐 정비 사업이 가시화될 것으로 전망된다.