최근 주택시장을 포함한 실물경기가 빠르게 개선되면서, 상가시장의 소비자 기대심리도 급상승 하는 것으로 나타났다.

지난 9월 한국은행이 발표한 주택·상가 가치상승 기대심리(CSI)가 작년 12월에 79로 저점을 찍은 이후 올해 9월에는 112로 급격히 상승하면서 침체됐던 상가시장의 활성화가능성이 높아졌다.

특히 기존 주택시장에 대한 정부의 대출규제가 강화되고, 투자처를 상실한 시중 부동자금이 수익형 부동산인 상가와 신규주택시장에 입질을 강화하기 시작하면서 경기부침이 심한 상가에 적절한 ‘선택과 집중’이 필요한 시점이라고 할 수 있다.

상가투자에서 가장 중요한 점은 꾸준한 임대수요와 유동인구의 확보라 할 수 있다. 이 두 가지 요건을 모두 갖춘 상가는 주로 지하철역 주변 상가에 집중돼 있는데, 최근에는 역사 내 ‘민자역사’의 상가분양도 늘어나고 있어 각각의 장·단점을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

23일 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 지하철 역 주변을 중심으로 상가분양이 늘어나는 한편, 최근에는 민자역사의 ‘역사 내 상가’의 분양도 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 따라서 앞으로는 유동인구의 중심부인 ‘역’을 중심으로 차별화된 상권경쟁이 증대될 것으로 보인다.

▷ 역세권 상가
역세권 상가는 지하철 역을 중심으로 반경 500m거리(도보5~10분)에 위치한 오피스·상가빌딩 또는 주상복합 상가를 의미하는데, 지하철 유동인구를 포함해 주변지역에 넓게 퍼져있는 수요층까지 확보할 수 있는 장점이 있다. 게다가 역사 내 상가에 비해서 소유권 이전이 쉽고, 인근 상가들과의 시너지 효과가 있으며, 분양가와 권리금의 적정성 판단을 위한 표본추출이 가능하다. 하지만 경쟁이 치열해서 투자의 안전성과 임대수요 확보가 쉽지 않은 단점이 있다.

◆ 서울 서초구 서초동 1603-1번지, 지하철 3호선 남부터미널 역세권에서 ‘블루핀타워’가 분양 중이다. 지하4층~지상12층 총 점포수 46개에 연면적 11,646.98㎡ 규모다. 남부터미널이 호텔과 백화점이 들어서는 복합 상업시설로 개발될 예정이어서 수혜가 기대된다. 배후 주거단지로는 포스코 더샾, 경남아너스빌, 신동아, 래미안 등 1만 3천여 가구를 상권에 두고 있다. 3.3㎡당 분양가는 지하1층이 평균 3,530만원선, 지상1층이 평균 2,980만원선, 상층부가 평균 1,410만원 선이다.

◆ 서울 서초구 서초동 1309-9번지, 지하철 9호선 신논현역 역세권에서 ‘바로세움Ⅲ’가 분양 중이다. 지하 5층∼지상 15층 2개동, 총 건축면적 2만7,000m² 규모다. 상가동과 오피스동은 분리돼 있지만 내부 통로로 연결되며, 지하철 2호선 강남역이 인근에 있고, 신분당선이 완공되면 3개 지하철이 지나가는 복합 역세권이 된다. 분양가는 오피스가 3.3m²당 2900만원부터 상가는 2층 기준으로 3.3m²당 8,900만원 선, 3층은 6,900만원 선이다.

◆ 서울 구로구 구로5동 501번지, 지하철 1호선 구로역 역세권에서 ‘나인스에비뉴’ 상가가 분양 중이다. 인근의 CGV와 애경백화점이 스카이라인으로 상권과 연결돼 원스톱 쇼핑이 가능한 것이 장점이며, 주상복합 내의 상가로, 지상5층~36층까지는 중대형아파트, 지하3층~지상4층은 아울렛 매장으로 구성됐다. 8천만 원에서 1억4천만 원까지 소자본으로 투자할 수 있으며, 투자확정시 수익(분양가 대비 연15%)을 2년 간 보장하는 점이 장점이다.

▷ 역사 내 상가
역사 내 상가는 지하철 역과 연계된 복합건물을 중심으로 상가 등 편의시설이 밀집된 새로운 의미의 상가시설을 의미하는데, 역 주변에 위치한 상가들에 비해 지하철 유동인구의 흡수력이 높고, 경쟁이 치열하지 않아 투자의 안전성도 크다는 장점이 있다. 이 때문에 임대수요층이 두텁고, 투자금의 수익창출도 쉽다. 다만 임대분양이 많아 실 소유권의 확보가 쉽지 않고, 분양가와 권리금이 주변 상권에 비해서 다소 높게 형성되는 단점이 있다.

◆ 서울시 동작구 노량진동 112-1번지 ‘노량진민자역사’ 상가가 임대분양 중이다. 지하 2층~지상 17층, 연면적 12만 2,062㎡ 규모다. 지하철 1·9호선, 경전철 서부선 등의 운수시설과 3층은 대합실·광장·판매시설로 구성되며 4층은 은행, 5~6층은 유명 아웃렛 매장과 카페테리아, 8층은 전문식당가와 푸드 코트, 9~10층은 영화관, 11~17층은 일반 판매시설이 들어설 예정이다. 인근에 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 신길뉴타운 등의 대규모 개발도 예정돼 있어 배후수요가 기대된다. 분양가는 3.3㎡당 1,500만~4,200만원 선이며, 30년 이상의 장기임대로 분양받을 수 있다.

◆ 서울시 도봉구 창동 135-1번지 지하철 1·4호선 ‘창동민자역사’ 상가가 임대분양 중이다. 지하 2층~지상 8층, 연면적 8만6951㎡ 규모다. 지상1층과 2층은 지하철역사로 사용되며 7~8층에는 롯데시네마 영화관 9개관이 들어올 예정이다. 3층에는 패션 잡화, 수입 잡화, 귀금속, 4층은 남녀 의류, 5층은 브랜드 아울렛, 6층은 컴퓨터와 휴대 전화 등 전자상가가 들어선다. 인근에 창동뉴타운, 강북예술의전당, 북부 법조타운 조성 등 대규모 개발호재도 많은 편이다. 분양가는 3.3㎡당 1,560만원~3,360만원 정도며, 최대 30년까지 장기임대 분양방식이다.