지역별, 상품별 차별화가 유난히 심했던 부동산시장, 그중 상가시장이슈와 2010년 전망에 대해서 부동산정보업체인 한국창업부동산정보원과 함께 알아봤다.

1. 판교 상가시장도 대박?!- 로또로 불리며 전 국민의 관심을 받은 판교 아파트만큼 상가시장도 많은 관심을 쏠렸다.

상가의 인기는 아직 진행형으로 그 열기의 시작을 알린 것은 판교 주공 단지 내상가였다. 주공 단지 내상가는, 상반기에만 낙찰가 370억 원이 몰려들 정도였다. 완공이 되지 않은  상가가 통채로 매입 될 정도로 판교상가는 2009년 한해 상가시장의 뜨거운 감자였다.

이제 판교신도시는 △성공적인 아파트분양, △서울과의 접근성 우수, △판교신도시 대지 비율 상업용지의 비율이 낮은 점, △테크노밸리 파급 효과 등이 성공의 가장 큰 요인으로 작용하였다. 이런 인기에 비례해 중심상업용지 입찰 가격은 3.3㎡당 최고 9천만 원을 호가하며, 1층 상가의 분양가는 3.3㎡당 평균 8~9천만 원, 최고 1억 원 초반이 예상되고 있을 정도로 분양금액이 높게 책정되어 있다.

2010년 판교신도시와 같은 인기를 누릴 만한 지역은 어디일까? 청라지구나 광교신도시는 교통편이 좋아 서울접근성이 우수하고 일찌감치 상가시장에서도 좋은 결과가 예상된다. 고양 덕이지구와 용인 수지지구는 인근에 이미 신도시(일산, 분당)가 들어서 있으며 교통도 편리하다. 남양주와 광명은 올해 아파트 분양이 성공적으로 이루어진 곳으로 서울과의 편리한 접근성을 가지고 있으며 기존의 상권이 그리 발달하여 있지 않아 상가가 활성화되기 전 상권선점 할 수 있다는 장점이 있다.

2. 전세 대란과 DTI규제로 인한 오피스텔규제완화, DTI규제로 인한 아파트가격의 안정세는 부동산투자세력을 수익형부동산(오피스텔, 상가등)으로 이동하는 현상을 가져왔다.

아파트의 가격은 점점 하락세를 보이고 있으며 내년 2월 종료되는 양도세 혜택으로 인한 밀어내기 분양으로 신규 아파트에 대한 투자가치가 높지 않다고 판단한 부동산 투자자들에게 매매차익보다 매달 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산은 충분히 매력적인 상품으로 다가왔다.

전문가들은 12월 대규모 분양물량 중 미분양이 발생할 것으로 예상하고 있으며 2010년에는 경기회복에 대한 기대감이 여전하여 상가와 오피스텔 등의 수익형 부동산이 인기를 끌 것으로 보고 있다.

3. 타임스퀘어의 성공과 가든파이브의 고전- 지난 9월 개장한 타임스퀘어는 엄청난 규모와 함께 다양한 시설을 이용할 수 있는 복합쇼핑몰로 높은 매출을 올리고 있으며 내점객들도 높은 만족감을 보이고 있다.

이제 타임스퀘어는 명실상부한 영등포상권의 랜드마크로 자리매김하고 있다. 타임스퀘어를 찾으러 오는 고객들에 의해 영등포상권과 영등포역의 유동인구는 계속 증가하고 있지만 주변 영세점포들은 매출감소, 매매가하락으로 이어졌다.

한편, 가든파이브는 SH공사가 청계천 복원에 따른 주변 상인의 이주대책을 해결하기 위한 대안책이었다. 비싼 분양금액에 의해 점포 대부분을 채워줄 청계천 상인들이 입점을 포기하자, 지난해 12월 문을 열 예정이었던 가든파이브 개장은 올해 4월로 연기됐다가 다시 9월로 연기됐다. 그러나 9월에도 개장을 위한 최소 분양률 70%를 채우지 못해 결국 내년 2월로 연기됐다.

몰링형태의 복합쇼핑몰이라는 공통점을 가진 두 상가의 성패를 가른 요인은 무엇일까? 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “비싼 분양가격을 청계천 상인들뿐만아니라 일반 투자자까지 감당할 수 없는 수준”이라고 전했으며, “아시아 최대 규모라는 메리트와 편리한 교통여건을 갖추고 있지만 SH공사의 발 빠른 대책마련이 없다면 1조가 넘는 적자가 발생할 것으로 보인다”고 전했다.

타임스퀘어가 택한 ‘임대분양’은 싼 분양금액과 업체가 상권활성화 될 때까지 관리를 해주기 때문에 최근 등기분양보다 높은 관심을 받고 있다. 일반적으로 올해 부산 센텀시티, 영등포 타임스퀘어에 잇따른 성공으로 대형복합단지 내 상가개발이 탄력을 보일 것으로 보이며 민자역사상가에서 시행하는 ‘임대분양’은 2010년에도 꾸준히 선을 보일 것으로 전망되어 임대분양을 선호하는 상가가 늘어날 것으로 보인다.

4. 상가업체 마케팅 다각화- 투자금액의 부담이 큰 ‘고위험상품’인 상가투자는 그만큼 분양이 어려워 많은 업체가 2009년에 다양한 분양마케팅을 펼치고 있다.

2009년 성공적인 분양을 이뤄낸 상가들은 분양 후에도 상가활성화에 노력을 보이는 상가들이다. 탁월한 입지에도 분양에 실패하는 대형상가를 보면 투자자들은 비싼 분양가와 상가활성화에 대한 노력이 전혀 없어 201년에는 많은 상가분양에서 ‘분양 후 상가활성화’에 대한 마케팅이 늘어날 것으로 보인다.

장 이사는 “선임대 후분양, 확정 수익률보장을 하는 상가에 투자를 하는 것은 안전한 투자방법 중에 하나”라고 말했지만 “TM, 광고 등에 나온 내용을 맹신적으로 믿기보다는 분양주체의 재무구조 건전성. 신뢰성과 제1금융기관과의 연계 등을 꼭 확인해야 한다”고 경계했다.

5. 강남상가 분양가 고공행진- 강남상가의 분양가 갱신은 어디까지 일까? 황금 노선으로 불리는 9호선 개통, 신분당선 개통예정, 롯데칠성부지 개발예정 등 메가톤급 호재가 넘쳐 분양가의 고공행진은 지속할 전망이다. ‘억소리’나는 상가의 계속되는 등장으로 과연 어떤 업종을 유치해야 하며, 과연 주인을 찾을 수 있을지에 대한 의문은 여전히 남는다.

지하철 9호선 신논현역 인근에서 분양중인 B 상가의 1층 상가 분양가는 3.3㎡당 1억 8900만 원에 달한다. 이는 2006년 강남권에서 최고가로 주목받았던 역삼동 'R' 상가가 3.3㎡당 8500만 원에 공급된 것을 고려하면 3년 만에 분양가 최고치는 2배 이상 뛴 것이다.

서울 서초구 서초동에서 3.3㎡당 분양가가 최고 2억 5,000만 원에 달하는 상가도 나왔다. 이는 지금까지 국내에서 선보인 상가 분양가 중 가장 높은 가격이다.

이처럼 상가분양 가격이 3.3㎡당 최고 2억 5,000만 원에 달하는 것은 강남대로변에 신규 분양하는 상가가 희소성이 있는데다 최근 개통된 9호선 때문에 상권이 새롭게 평가 받고 있기 때문으로 풀이된다.

이들 상가는 개인보다 자금력이 풍부하고 국내시장의 진출을 노리는 외국계 기업에서 분양받을 가능성이 커 보인다. 그러면 과연 향후에 이러한 기록을 경신할 상가가 나올지는 미지수다. 분양에 성공한다면 강남의 상가가격에 대한 재평가가 있을 거라는 전망이다.