부동산시장이 심상치 않다. 주택가격이 하락을 거듭하면서 부동산 버블논란까지 대두되고 있다.

강남 재건축, 신도시 지역까지도 가격하락세가 지속되고 있으며 주택에 대한 투자가치가 떨어짐에 따라 전세수요가 크게 늘어나 전세난까지 심화되고 있는 상황이다.

아파트 분양시장 문제는 더욱 심각하다. 위례신도시, 보금자리주택 이외를 제외하고는 청약을 애를 먹고 있는 실정이다. 2월말 기준 수도권 미분양아파트는 2만 7320가구로 4개월간 증가하는 추세로 건설사들이 미분양 해소에 많은 어려움을 표하고 있다.

양도세감면혜택종료와 보금자리주택 추가발표등 민간신규분양 악재가 이어지고 있어 분양 어려움은 더욱 심화될 전망이다.

◆ 부동산 투자자, 수익형 부동산으로 발길 돌리나
최근 이러한 움직임 속에 아파트에 대한 투자가치가 재고되고 있다. 투자자들의 아파트 구매가 크게 떨어지는 가운데 상가, 오피스텔과 같이 매달 일정한 수익을 올릴 수 있는 수익형부동산으로 투자자들이 움직이고 있다.

현재, 은퇴를 앞둔 중장년층이 늘어나면서 수익형 부동산에 대한 인기가 더욱 높아지고 있다.

매달 일정한 임대료를 지급 받을 수 있는 점이 매력적인 수익형 부동산은 저금리시대에 재테크 상품으로 떠오르고 있다.

충무로역세권 상가인 ‘남산센트럴자이’를 분양중인 (주)효안 분양대행의 이장호대표는 “투자문의를 하시는 대부분의 분들이 은퇴를 준비하거나 정년퇴직을 한 50~60대 중장년층이지만 안정적인 재테크를 원하는 30~40대 직장인들의 투자문의도 늘어나고 있다.”고 전했다.

신도시, 역세권에는 현재 상가, 오피스텔에 대한 수요가 끊이지 않고 있다.

판교는 동시분양하는 근린상가를 포함, 30여개 업체가 상가분양중에 있으며 동탄, 송도, 청라에서도 상가, 오피스텔과 같은 수익형 부동산 분양소식이 전해 오고 있다.

상가분양 시장은 좀처럼 침체기를 벗어나지 못하는 모습이었으나 점포들의 호가상승, 경기회복 기대심리가 작용으로 인해 근린상가, 단지 내 상가와 같은 생활밀착형 상가들을 중심으로 상가분양시장이 활기를 띄고 있다.

동시 분양중인 판교 엑스원스테이트, 마크시티는 상가분양에 활기를 불어넣어준 대표적인 상가로 마크시티는 첫날 청약에 300억이 몰렸들 정도로 인기를 끌었다.

아직까지 분양물건이 반정도 남아있지만 다른 상가들보다 빠른 속도로 분양되고 있어 침체기로에 있었던 작년보다 대폭 좋아진 분양률을 보이고 있다.

이러한 모습은 서울 내 도심의 역세권 상가와 독점업종을 유치할 수 있는 아파트형 공장지원상가들에서도 찾아 볼 수 있다.

한국창업부동산정보원 장경철이사는 “최근 상가분양은 분양가가 저렴하고 주거단지 인근의 생활밀착형 상가들의 인기가 높다”며 “이러한 상가들은 선임대 상가가 많아 안정적인 투자가 가능하다”고 전했다.

오피스텔에 대한 투자자의 관심 역시 높아지고 있다. 오피스텔은 한동안 침체기로에 있었으나 정부가 바닥난방을 제외한 부분에서 규제완화 발표와 좀처럼 벗어나지 못하는 전세난의대체상품으로 오피스텔이 각광을 받고 있다.

좀처럼 전세난이 해결될 기미가 보이지 않고 있다. 이에 따라 전세수요자가 오피스텔로 이동하는 모습을 보이고 있다. 실제 오피스텔의 매매가와 수요가 최근 늘어나는 모습을 보이고 있다.

오피스텔은 대출규제가 없고 청약이 따로 필요 없는 점과 1~2인가구, 젊은 직장인들이 늘어나고 있어 수요가 꾸준하고 높은 임대수익을 올릴 수 있다는 점에서 투자자들에게 매력적으로 다가오고 있다.

자료=한국창업부동산정보원

◆ 수익형 부동산, 시세차익보다 임대수익
상가는 고분양가, 건설업체의 부도로 인한 공사 중단 등으로 투자자들의 피해가 많은 특징이 있다. 시공사의 안정성, 인근지역의 분양가 대비 가격이 적절한지를 확인 후 투자해야 한다.

선임대 상가를 선점하는 것도 안전한 투자의 한 방법이다. 오피스텔은 주 수요층이 20~30대 직장인과 대학생들이기 때문에 주변에 배후 시설(산업단지, 대규모공장, 대학교)을 확인해야 되고 배후 시설과의 접근성을 고려한 역, 도로현황도 반드시 확인해야 한다.

매매차익과 높은 수익률보다는 5~6%대의 적정 수익률을 낼 수 있는 오피스텔이 유망해 보인다.

◆ 주목받고 있는 수익형 부동산은 어디?
남산센트럴자이 상가-GS건설은 서울 중구 충무로역세권에 주상복합 ‘남산 센트럴 자이’ 지하1층~지상 2층에 상업시설 68개를 분양중이다.

향후 청계천까지 이어지는 녹지축과 초고층빌딩이 계획된 세운재정비촉진지구로 지정되어 있으며, 퇴계로와 지하철 3·4호선 충무로역, 2·5호선 을지로4가역으로 최상의 교통요건을 갖추고 있다.

성수 휴먼테코 상가-일신건영은 서울 성동구 성수동 2가에 아파트형 공장내 지원상가를 분양중이다. 지하 3층~지상 12층 규모의 아파트형 공장으로 상가는 1층에만 있다. 전체면적 5%미만의 근린생활시설을 구성하여 상가의 투자요건도 잘 갖춰져 있다는 평이다.

논현 코아루파크-한국토지신탁이 인천시 남동구 논현동에 인천 논현 코아루파크 오피스텔을 선착순 특별 분양중에 있다. 논현역 도보 1분 거리의 초 역세권이며, 남동공단 4300여 기업체에 6만 5000여명의 근로자의 수요 중심에 위치하고 있다.

유진마젤란-유진기업은 동탄신도시 중심상업지구에 지하5층~지상30층, 251실 규모의 오피스텔 “유진마젤란”을 분양한다. 삼성반도체 화성 공장과 LG전자 평택 공장 증설로 현재 약 12만여명의 인구가 추가로 유입될 것으로 보여 거주목적의 수요가 늘어날 것으로 보인다.