최근의 부동산 상승세는 경기가 바닥을 치고 상승기류를 탔다는 의견과 거대 유동자금에 의한 거품현상이라는 두 가지류 분석이 있다. 사실 최근의 부동산과 주식시장이 살아나고 있는 이유는 한국은행이 경제를 부양하기 위해 유동성 자금을 대거 풀었기 때문인 것만은 부인할 수 없다. 이에 따라 아직 부동산 시장의 안정화란 섣부른 예상을 하기는 힘들다. 이처럼 전망이 불투명한 상황에서 주택은 실수요가 아닌 투자수요로 접근하면 위험 요소가 존재하기에, 예측불허의 변동요인에 의해 크게 좌우되지 않는 토지에 대한 관심도가 상대적으로 높아지고 있다.

진입장벽 낮아진 토지시장

상반기 부동산 시장은 강남 재건축을 필두로 한 상승세가 서울 전역으로 확산되는 양상을 보였다. 이처럼 주택하락세가 상승세로 반전하면서 부진에 빠진 토지시장에도 조금씩 회복조짐을 보이고 있다. 특히 토지시장을 심하게 위축시켰던 양대 규제인 토지거래허가구역 대폭 해제와 부재지주에 대한 양도소득세 중과세를 폐지할 방침이 전해지면서 거래가 활성화 될 것으로 기대하고 있다.

상반기 토지시장의 특징으로 꼽으라면 신규투자자들의 진입 장벽이 낮아졌다는 것이다. 지난 1월 수도권 1,481.77㎢을 비롯해 전국적으로 1만224.82㎢규모의 토지거래허가구역이 해제됐다. 또 3월에는 재정비촉진지구 내 토지거래허가 대상 면적이 완화되는 등 신규수요자들의 시장진입이 수월해져, 향후 거래활성화로 이어질 가능성이 높아진 상황이다.

또 현재 부재지주에 대해서는 60%의 중과세를 하고 있는 양도소득세 중과세를 폐지할 방침으로 정한 것도 토지에 대한 투기적 수요가 한층 증가할 것으로 보고 있는 이유다.

하지만 이 규제가 풀렸다고 해서 투기 수요가 몰릴 것 같지는 않다는 게 전문가들의 관측. 토지는 아파트와는 달리 획일적이지도 않으면서 그 성격 또한 다양하기 때문에 부동산 중에서도 흐름의 급작스런 변화는 별로 보이지 않기 때문이다. 다만 과도한 양도세 때문에 거래가 그동안 부진했었고, 토지 소유주사이에서 팔아야 손해라는 인식이 강해 막연히 보유하고 있던 사람들이 토지거래허가구역 해제로 양도세가 대폭 줄어들게 된 것은 희소식임에는 틀림없다.

이에 따라 토지소유주들은 예전 가격으로 팔아도 손해가 없다는 인식이 확산될 것으로 보여, 호가의 급등은 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 전반적으로 토지시장은 용도별로 선별적 수요가 있을 것이고, 투기가 되거나 현시세보다 가격의 대폭적인 변화는 없을 것으로 전망된다.

토지 상승, 다양한 조건 부합해야

토지는 특성상 부화뇌동(附和雷同)하지 않는다. 당분간 경기침체와 제한적인 주택가격 상승, 규제완화의 기대효과 감소 등으로 인해 땅값은 보합세를 보일 가능성이 크다.

토지시장이 상승 장세를 연출하기 위해선 경기활성화, 주택 가격 상승, 투자심리 회복, 저금리 지속, 유동자금의 유입, 부재지주의 양도소득세 중과세 폐지 등이 복합적으로 맞물려야하는 어려움이 따른다.

이에 따라 토지시장이 오름세로 돌아서가는 당분간 힘들 전망이다. 경기침체로 상업지역과 공업지역의 지가가 많이 하락했기에, 이들 지역의 토지 가격이 상승하기 위해선 경기회복이 필수이기 때문. 또한 주택가격의 상승세도 맞물려야 하는데, 최근 금융당국이 주택담보대출 억제를 위한 움직임을 보이고 있는 점은 주택가격 상승세에 찬물을 끼얹을 가능성이 있다.

벌써부터 일부은행들은 하반기 대출 규모를 줄일 것으로 계획해, 부동산 시장이 다시 위축될 우려가 커지고 있다.

토지는 가격이 국지적 양상을 띠기 때문에 급매물 위주로 공략하는 것이 효과적이다. 따라서 수도권에 가급적이면 투자하는 것이 유리하다.

또한 시간을 가지고 급매물이나 경매 위주로의 투자를 요망한다. 토지 재테크의 기본은 다른 재테크와 마찬가지로 현재의 가치도 중요하지만 향후 가격 상승이 얼마나 이뤄질 것인가가 중요한 투자 포인트다.

따라서 아직 본격적인 개발이 진행되지 않고, 향후 인구유입이 예상되는 신흥 산업지역에 투자하는 것도 하나의 방법으로 꼽힌다. 이 때 주의해야 할 점은 토지는 장기간 보유의 원칙을 정하고 철저히 여유자금으로 투자해야 한다는 것이다.

부동산 정보업체 한 관계자는 “토지 투자에 있어서는 냉철한 판단과 여유자금으로 해야 하는데 일부 사람들이 분위기에 편승하거나 부동산 업자들의 유혹에 말려들어 은행대출로 투자를 하는 경우도 있다”면서 “이렇게 조바심내면서 서둘러 투자를 하면 작은 악재에서 못 버티는 경우가 생기므로 반드시 여유 자금으로 투자해야 할 것”이라고 당부했다.