부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 특히 아파트 시장의 불황이 깊다. 공급증가?가계소득 감소에 따른 수요 위축 등으로 인해 급매물이 속출하는 등 부동산 시장이 일종의 ‘공황 상태’를 맞고 있다. 강남구 도곡동의 한 공인중개사는 “경기 불황의 직격탄을 맞은 재건축아파트와 고가 아파트의 경우 1년 넘게 하락세를 이어가고 있지만 매수세는 거의 없다. IMF사태 직후와 유사한 상황”이라며 “침체의 골이 워낙 깊어서 당분간은 거래 실종 사태가 이어질 가능성이 높을 것”으로 내다봤다.

■ 부동산 시장, 어디로 움직이는가

아파트 시장이 이제 ‘경제학 교과서’로 돌아가고 있다. 이제  ‘V’자 형 급반등은 없다. 글로벌 주택가격 하락, 주택 수요 급감, 거기에다가 지난 5~6년간 가격급등에 따른 후유증 등 외부 악재들이 시장을 짓누르고 있기 때문이다.

과거 아파트 시장은 정부 규제책이 발표되면 한동안 약세를 보이다가 대책의 약발이 떨어지면 다시 가격이 상승하는 패턴을 그려왔다. 하지만 올해 들어 전개되고 있는 아파트 시황은 이러한 과거 흐름이 근본적으로 재편되는 양상을 띠고 있다.

업계 관계자는 “현재 시장 상황은 복싱에 비유하자면 잽이 아니라 크로스펀치다. 기존의 부동산 불황기는 단기적이고 과도적 측면이 강해 일정 시간이 경과하면 가격이 다시 오르는 흐름이 되풀이 됐다. 하지만 이번엔 차원이 다르다. 아파트 투자 열풍의 핵심 고리인 집값 상승 기대심리가 원천 봉쇄되고 있어 다른 국면이 연출될 것”이라며 “공급 증가와 수요 감소 등이 맞물리면서 앞으로 아파트 가격이 하향 안정 기조를 유지할 것”으로 전망했다.

이에 따라 아파트는 사두면 무조건 가격이 오른다는 ‘아파트 불패신화’가 역사의 뒤안길로 사라지고 있다. 온갖 악재들이 시장을 짓누르는 까닭에 가까운 시기 안에 아파트 가격이 다시 상승하리란 기대심리 자체가 없어지고 있는 것이다.

하지만 부동산이 재테크의 가장 확실한 수단이란 인식은 여전해 투자가들은 새로운 대상을 물색하고 있는 것으로 보인다. 그들은 빌딩과 상가건물 등 수익형 상품 쪽으로 눈길을 돌리기 시작했다. 과거 시세차익 실현형 부동산 투자에서 수익형 부동산 투자로의 전환을 꾀하고 있는 것이다. 그 변화의 중심에 빌딩이 있다.

■ 빌딩, 부동산 투자의 핵으로 부상

이러한 시장의 변화는 빌딩 시장의 거래 동향을 살펴보면 잘 나타난다. 아파트, 토지 등 대부분 부동산 시장이 가격 하락과 거래 실종의 이중고를 겪고 있는 가운데 빌딩 매매시장만은 ‘이례적인’ 강세를 이어가며 이채를 띠고 있다. 

ERA코리아가 서울 및 분당지역에 소재한 빌딩 8150동을 대상으로 올 상반기 거래동향을 조사한 결과 거래된 빌딩의 3.3㎡당 평균 매매가격은 1,547만 원으로 지난해 말(1,482만 원)에 비해 상승한 것으로 나타났다. 거래 건수 또한 지난해 하반기 대비 20% 가량 늘어난 것으로 조사됐다. 

이렇게 빌딩이 투자 상품으로 인기를 모으는 것은 빌딩이 대표적인 안전자산으로 자리매김한 데 따른 것으로 분석된다. 외환위기와 글로벌 금융위기 등 몇 차례 큰 고비를 넘기는 과정에서 긴 호흡으로 볼 때 빌딩은 가격이 절대 하락하지 않는다는 인식이 투자자들 사이에 확고하게 자리를 잡은 것이다. 이에 따라 기관투자자나 거대 자산을 보유한 개인투자자들이 가장 선호하는 투자종목으로 빌딩이 1순위로 꼽히게 되었다.    

또 부자들이 자산 포트폴리오를 구성할 때 빌딩을 필수 항목으로 집어넣고 있는 것도 중요한 요인으로 볼 수 있다. 과거에 강남권 아파트 한 채 정도는 갖고 있어야 부자 대접을 받던 것처럼 요즘에는 빌딩 한 개를 갖는 게 부자 반열에 오르는 척도쯤으로 여겨지는 분위기가 강하다. 그로 인해 부유층의 빌딩 구매 욕구가 강하게 표출되고 있는 것이다. 이 같은 분위기에 힘입어 빌딩 거래 시장의 상승세는 앞으로 상당 기간 지속될 가능성이 커 보인다.

■ 선별적, 보수적 투자전략 견지해야

하지만 위험요인도 다수 존재한다. 우선 임대시장의 침체국면이 심상치 않다는 점이다. 지난해 하반기 이후 공실률 상승과 임대료 하락이 기조적 현상으로 굳어지고 있어서 빌딩 투자수익률에 적신호가 켜지고 있다. 또 오피스빌딩 공급이 폭발적으로 늘어나고 있는 점도 부담으로 작용할 전망이다.  

특히 내년부터 2017년 사이에 100층 이상 초고층 빌딩이 무려 8개가 준공될 예정이어서 오피스빌딩 시장이 심각한 공급과잉 현상을 보일 것으로 우려된다. 특히 이 중에서 5개의 빌딩은 전 세계 초고층 빌딩 Top 10 안에 들어가는 규모로 이렇게 되면 우리나라가 전 세계에서 초고층 빌딩을 가장 많이 보유한 국가가 된다. 세계 마천루 역사에 기념비적 작품들을 만들어낸다는 국가적 자부심을 가질 수는 있겠지만 현재 우리나라의 경제 규모, 생산 인구, 오피스 수요 규모 등을 감안하면 수년 내 공급초과 현상으로 인한 부작용 가능성이 커 보이는 상황이다.   

빌딩정보업체 관계자는 “서울 주요지역 오피스빌딩의 공실률이 점차 높아짐에 따라 임대료 인하 움직임이 가시화하고 있다”며 “특히 임차수요가 이탈하고 있는 일부 중소형 빌딩의 경우 공실 증가 및 임대료 하락 현상이 가속화하고 있다”고 말했다. 결국 오피스빌딩 시장은 수요 정체→ 공급 증가 → 공실률 상승 → 임대가 하락 흐름으로 향후 임대가 하락압력이 더 거세질 가능성이 높다.

또 빌딩 가격이 IMF 관리체제 때처럼 V형 회복은 힘든 상황이란 점도 유념해야 한다. 가격이 너무 많이 올랐기 때문이다. IMF 사태 극복 이후 2008년 상반기까지 근 10년 동안 빌딩 가격이 지속적인 오름세를 보여 왔기 때문에 상승여력이 크지 않다. 앞으로는 가격이 오르더라도 L자형과 U자형을 합친 형태의 완만한, 그것도 아주 지루한 상승곡선을 그릴 가능성이 크다. 

이에 따라 빌딩 시장에 참가하려는 투자자는 ‘보수적’ 전략으로 임해야 한다. 수익이 난다는 확신이 들 때까지는 방어적 투자전략이 바람직하다. 또 추가 하락에 대한 리스크를 피하기 위해선 매입가격을 최대한 낮춰야 한다. 시세 대비 약 10~20%까지 싸게 나오는 급매물,  확실한 재료가 있는 매물 등 이런 매물이 아니고선 선택하지 말라는 것이다. 지금 부동산 투자의 최대 키포인트는 매입가격을 낮추는 것이다. 그리고 레버리지 비중을 낮추고 여유자금에 기반한 투자를 해야 한다. 차입금에 의한 투자는 상당한 리스크를 수반하게 된다.

또한 경기변동이나 수요 예측, 지역별 수급구조 등 시장변수에 대한 종합적인 사전점검이 필수적인 절차라고 할 수 있다. 예를 들면 수요가 한정적이고 임차인의 자금력이 높지 못한  도심권 외곽지역은 리스크가 상대적으로 높다. 특히 향후 차별화 내지 양극화 가능성을 감안할 때, 투자지역과 투자대상의 절대적 압축, 선택 전략이 필요한 시기라 하겠다.

첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지

부동산 투자에는 3대 법칙이 있는데 수익성, 안전성, 환금성 순으로 물건을 골라야 한다는 것이다. 하지만 요즘 같은 불황기 때는 수익성보단 안전성과 환금성에 초점을 맞춰야 한다. 말하자면 안전하고 망할 가능성이 없고 언제든지 되팔 수 있는 상품을 사야 한다는 것이다.
또 이런 불황 때 사람들은 자꾸 틈새시장 쪽으로 가려는 경향이 있는데 수요기반이 취약한 틈새시장 쪽은 설사 가격이 낮다고 하더라도 사지 않는 게 좋다. 어떻든 간에 핵심 지역에 승부를 걸어야 한다는 말이다. 3년 가뭄이 들면 나무의 몸통은 살지만 곁가지는 죽기 때문이다.

부동산 교과서는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 가르친다. 그만큼 부동산은 입지가 모든 것을 결정한다. 그렇다면 현재 빌딩 시장에서 최고의 입지는 어디인가. 업계에서는 통상 강남, 도심, 여의도 세 지역을 빌딩 시장의 블루칩으로 꼽는다. 이들 지역은 대한민국 비즈니스의 중심지로서 가장 강력한 경제 및 금융 인프라와 네트워크를 구축한 서울ㆍ수도권의 중심부를 의미한다. 도시의 중심부가 불황에 강하고 앞으로도 고령사회, 그리고 인구 감소시대에 살아남을 수 있는 공간이다. 부동산 버블로 ‘잃어버린 10년’을 경험한 일본도 도쿄의 도심 중심부는 살아남았다.

그렇다면 이들 지역의 세부시장에 대한 각론으로 들어가 보자.

결론부터 말하면 이들 지역 안에서도 심각한 차별화 및 분화 현상이 나타나고 있다. 빌딩 투자자들은 이 같은 차별화 및 세분화 흐름을 숙고하면서 투자 방향을 결정해야 투자성공 확률을 높일 수 있을 것이다.

ERA코리아는 2010년 3/4분기 빌딩 임대시장 현황을 조사한 결과, 오피스빌딩 시장의 3대권역인 강남ㆍ도심ㆍ여의도가 공실률과 임대료 측면에서 각기 전혀 다른 움직임을 보이고 있는 것으로 나타났다. 과거 이들 세 지역이 일정 정도 동조화 현상을 보였던 데 비해 이 같은 현상은 극히 이례적인 것으로 받아들여진다.

먼저 강남지역은 공실률이 지난 분기 12.6%에서 무려 3.9%P 줄어든 8.7%로 집계됐다. 3.3㎡당 평균 월임대료는 지난 분기(5만6570원) 대비 0.6% 상승한 5만6890원으로 조사됐다. 프라임빌딩을 포함한 대형빌딩뿐 아니라 중소형 빌딩 모두 공실이 속속 채워지면서 공실률이 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 지난해 하반기 이후 1년여에 걸쳐 하락세를 이어온 강남지역 임대시장 상황이 크게 개선되고 있음을 알 수 있다.

반면 도심은 정반대의 현상을 나타냈다. 공실률이 10.0%로 IMF 사태 이후 최초로 두 자릿수를 기록했으며 3.3㎡당 임대료 또한 소폭(-0.8) 하락해 6만6284원을 나타냈다. 도심재생사업을 통한 빌딩 공급폭탄이 투하되고 있는 데 따른 현상으로 풀이된다.  

한편 여의도권역은 공실률이 5.1%로 집계돼 다른 지역에 비해 상당히 안정적인 흐름을 보이는 것으로 나타났다. 빌딩정보업체 관계자는 “여의도권 임대시장은 다른 지역에 비해 수요가 증가 추세를 보이고 있고 대형 공실이 거의 없는 상황”이며 “중ㆍ소형 공실의 경우도 후속 임차 협상기간이 매우 짧아 마찰 공실 기간이 1~2개월 미만에 불과하다”고 말했다.

■ 강남 영동대로ㆍ서초역~예술의전당ㆍ서여의도 ‘주목’

이 같은 세부시장 동향을 감안할 때 투자자들은 도심보다는 강남과 여의도를 주목해야 한다. 빌딩업체 관계자는 “빌딩 투자는 자본이득과 임대수익률을 동시에 고려해야 하는데, 최근 들어 시세차익 가능성이 줄어들면서 임대수익률을 중시하는 경향이 커지고 있다”며 “그런 측면에서 강남과 여의도에 매수자들의 발길이 잦아들고 있다”고 전했다.

특히 그는 “강남에서는 분당선 학여울역에서 영동대교 남단으로 이어지는 영동대로 구간이 상대적으로 저평가된 곳으로 향후 성장잠재력이 클 것”으로 전망했다. 이 일대는 쾌적한 환경에 힘입어 임차인 선호도도 높아 공실률도 낮은 편이다. 또 다른 관계자는 서초역에서 예술의전당까지 이어지는 구간을 투자 유망지로 꼽았다. 이 구간은 아직 개발이 덜 된 지역으로 롯데타운 건설, 남부터미널부지 개발 등 대형호재가 예비되어 있어 향후 테헤란로 업무지구가 이곳까지 확장될 가능성이 커 보인다. 이 지역 이면에는 저층의 노후화된 건물이 산재해 있는데, 이 가운데는 법정 상한용적률조차 채우지 못한 ‘비효율적인’ 건물이 더러 있다. 이런 건물을 매입해 리모델링이나 재건축을 하면 망외의 수익을 얻을 수 있다.

여의도권에서는 서여의도에 관심을 가져볼만 하다. 불과 1~2년 전까지만 해도 서여의도는 동여의도에 비해 훨씬 낙후된 곳이었다. 하지만 지난해 지하철 9호선이 이곳을 통과하면서 교통여건이 획기적으로 개선됨에 따라 동여의도와의 격차가 크게 줄고 있다. 그럼에도 여전히 빌딩 가격은 상대적으로 싼 편이다. 이 지역의 공인중개사 김 모 씨는 “지하철이 들어온 이후 공실률이 많이 줄어들었고 임대료도 큰 폭으로 올랐다”고 현장 분위기를 전했다.

그는 “이곳은 대로변과 이면의 임대료 차이가 크지 않다”며 “프로덕션이나 금융사 영업지점 등 중소 규모 임차인들이 이면의 중소형 빌딩을 선호하는 분위기”라고 말했다. 이에 따라 이면에 위치한 중소형 빌딩이 매매가 대비 임대수익률이 꽤 좋은 것으로 분석된다.         한편 투자금액이 30~40억 이하라면 지방이나 수도권을 노려볼만하다. 우선 주거지 대비 상업ㆍ업무용지 비율이 적은 지역을 눈여겨봐야 한다. 이 같은 지역으로는 대표적으로 남양주 진접지구나 충남 당진을 꼽을 수 있다 

부산, 대구 등 지방 대도시의 경우는 보다 신중한 투자자세가 요구된다. 서울지역보다 경기둔화의 영향을 민감하게 받는데다가 인구감소 및 소득감소로 인해 지속적인 임대료 상승을 기대할 수 없기 때문이다. 다만, 울산, 창원, 포항, 군산, 아산 등 성장동력을 장착한 도시의 중심업무지구 건물은 임대료 상승을 기대할 수 있다는 점에서 투자를 고려해볼만 하다.

■ 빌딩 투자 시 이것만은 챙기자  

빌딩 투자 시 따져봐야 하는 부분은 크게 네 가지이다. 첫째, 입지 혹은 성장잠재력 분석이다. 역세권 여부, 관청이나 대형건물 밀집지역 여부, 인근에 랜드마크빌딩 포진 여부 등 기본적인 입지분석은 필수다. 빌딩은 업무용부동산으로서 임차인들의 출ㆍ퇴근이 편리한 지역이 1순위이다. 이런 지역 빌딩은 교통 편의성 제공과 함께 입주사들의 홍보효과를 높이는 데도 안성맞춤이다. 또한 빌딩 밀집지역이나 랜드마크 건물이 소재한 지역을 선택하면 안전하다.

개략적인 입지분석이 끝나면 개별 빌딩에 대한 세부적인 분석을 꼼꼼히 진행해야 한다. 해당 빌딩의 공실률과 임차인 현황 분석은 기본이며 주변 건물들의 공실 상태도 점검해야 한다. 만약 공실률이 20%를 넘어서면 투자대상에서 제외해야 할 것이다. 외국기업이나 금융사 같은 우량 임차인들이 많이 입주해 있을수록 좋은 물건이라고 봐도 무방하다.

둘째, 건물의 물리적 분석이다. 건물의 하자상태를 점검하는 것은 매우 중요한 부분이다. 물리적 분석은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 이러한 기술적 분석을 제대로 하지 않으면 향후 보수비용이 많이 들어가 배보다 배꼽이 큰 경우가 생길 수 있다. 특히 준공된 지 10년이 넘은 건물은 현미경으로 건물상태를 들여다봐야 한다. 예를 들면 외관상태, 정화조시설, 전기안전, 가스안전, 방화관리, 미화관리, 승강기, 환경관련시설 등 시설과 구조와 관련된 부분을 중점적으로 체크해야 한다.

셋째, 수익률분석이다. 빌딩 투자 시 기대할 수 있는 수익은 자본이득과 임대수익이다. 자본이득을 미리 예상하는 것은 쉽지 않다. 가격상승요인에는 경기동향, 수급, 금리 등 수많은 변수가 작용하기 때문이다. 하지만 최근 시장상황을 고려할 때 자본이득 부분은 보수적으로 계산하는 게 위험을 줄이는 방법일 것이다. 한편 임대수익률은 비교적 정확하게 따져볼 수 있다. 단, 임대차계약서에만 의존해서 수익률을 산출하면 낭패를 볼 수 있다. 우선 매입시점의 공실 현황을 점검하고 향후 예상공실을 분석해야 한다. 또 최근에는 임차인들에게 각종 옵션이 서비스로 제공되는 경우가 많기 때문에 계약서와 실제 계약내용이 다를 수 있다는 점도 유의해야 한다.

마지막으로 각종 서류검토이다. 법률적 권리관계를 사전에 잘 파악하여야만 골치 아픈 문제를 사전에 차단할 수 있다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도시계획, 지구단위계획여부 등 공적 장부에 대한 법적 검토는 기본이다. 이뿐만 아니라 전기ㆍ설비ㆍ토목ㆍ건축 관련 각종 도면, 전기ㆍ가스ㆍ승강기ㆍ기계식 주차기 안전 정기검사, 미화관리ㆍ시설관리ㆍ보안 관련 각종 용역계약, 국세 및 지방세 완납증명서, 환경개선부담금ㆍ교통유발부담금ㆍ도로점용료 납부증명서 등 관련 서류에 대한 꼼꼼한 확인을 거쳐야 한다.   
빌딩 시장을 마라톤 경기에 비교해보자면 지금은 한 게임을 마치고 쉬고 있는 양상으로 보면 된다. 체력이 떨어져 다시 뛰기 위해 쉬고 있는 형국이다. 아마 내년 상반기에는 다시 뛰기 시작할 것이다. 그 때가 오기 전에 열심히 발품을 팔고 계산기를 두드리면서 ‘대물’을 찾아봐야 할 것이다.

글ㅣERA코리아 전략기획팀 장진택 이사