[재경일보 김진수 기자] 서울대학교 진학자 숫자가 강남3구(강남·서초·송파구) 전셋값을 쥐락펴락하는 '파워변수' 1위며, 서울대 합격생이 한 명 늘어나면 강남3구의 전셋값이 197만원이 오른다는 연구 결과가 나왔다. 주차공간도 전셋값의 중요한 변수인 것으로 나타났다.

한국은행 금융경제연구원 소속 윤병우 연구원은 21일 2008~2010년 강남3구 아파트(주택형 3개 이상) 단지 1천225개를 대상으로 전세가격과 각종 변수들간 상관관계를 조사해 발표한 '교육환경과 아파트 전세가격간의 관계 분석'이라는 논문에서 이같이 밝혔다.

논문에 따르면, 구내 행정동에서 서울대 합격생이 1명 늘어날 때마다 전세가격은 197만원 오른 것으로 나타났다. 이어 중학교 전입률이 1% 늘어날 때, 대학진학률이 1% 오를 때마다 전세가격이 각각 90만원과 86만원이 올랐다. 반면, 보습학원이 1개 늘어날 때 전세값은 8만원 오르는데 그쳐 상대적으로 영향력이 미미한 것으로 나타났다.

윤 연구원은 "명문대 진학자 수가 많은 고교 주변 아파트는 전세값이 높은 반면 온라인 강좌가 활성화돼 지역 제한없이 유명 학원의 강의를 들을 수 있게 돼 학원 수에 대한 민감성이 예전보다 약해졌다"고 분석했다.

생활편의변수 중에서는 단지내 평균 주차가능대수가 1대 늘어날 때마다 전세가가 1억488만원 급등하는 등 주차공간의 영향력이 가장 강했다.

또 욕실이 1개 늘어나면 8천669만원, 방이 하나 늘면 7천901만원이 증가했다. 중앙·지역난방 아파트도 개별난방보다 4천604만원 더 비쌌다.

윤 연구원은 이에 대해 "세입자의 소득 수준이 높아 자동차 보유대수가 많은데 주차공간은 수요에 따라 탄력적으로 대응하기 어려워 민감도가 높다"고 말했다.

반면 전세가격을 끌어내리는 하락변수로는 건물노후도, 지하철역 및 중학교와의 거리 등이 꼽혔다.

입주년도에서 1년이 지날 때마다 전세가격은 247만원 떨어졌고, 가장 가까운 지하철역과 중학교에서 1ｍ씩 멀어질 때마다 각각 6만원과 5만원씩 하락했다.

논문에 따르면, 지난 3년간 강남3구 전세가격은 최저 4천400만원에서 최고 23억2천500만원까지 편차가 아주 컸다. 또 평균 방 개수는 3.2개, 욕실은 1.67개였고, 가구당 차량 1.5대를 주차 가능했다. 아파트의 평균 노후도는 13년이었다.

행정동당 보습학원 수는 평균 102.7개에 달했고, 중학교 평균 전입률은 5.5%, 최대 25%를 기록했다. 국내외 4년제 대학의 연평균 진학률은 45.7%였고, 서울대 진학자 수는 매년 8.5명이었다.