주택담보대출의 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화로 신규 대출자 약 40만 명이 영향을 받을 것으로 분석됐다.

이들의 대출 가능 금액은 1인당 평균 1억6천만 원에서 1억1천만 원으로 30% 넘게 줄어들 전망이다.

3일 금융당국에 따르면 정부가 이날부터 서울 전역과 세종시, 경기도 과천시를 투기과열지구로 지정함에 따라 올해 하반기에만 이 같은 대출 감소 효과가 나타날 것으로 예상됐다.

금융당국은 은행권에서 주택담보대출 취급이 가장 많은 국민은행의 자료를 바탕으로 분석했다.

이에 따르면 올해 하반기 예상 신규 대출자 81%의 LTV가 40%를 초과 또는 DTI가 40%를 초과하거나 LTV·DTI가 모두 40%를 초과해 돈을 빌리려는 잠재적 수요자로 파악됐다.

전체 대출자는 10만8천 명이다. 이 가운데 81%인 8만8천 명이 LTV·DTI 하락의 영향을 받는다.

국민은행의 주택담보대출 시장 점유율(약 22%)을 고려하면 올해 하반기에만 40만 명이 이번 규제 강화로 대출을 적게 받게 되는 셈이다.

이들이 받을 수 있는 대출 금액은 1인당 평균 1억6천만 원에서 1억1천만 원으로 5천만 원(31.3%) 감소할 것으로 예상됐다.

40만 명의 대출금이 5천만 원씩 줄어들면 하반기에만 약 20조 원의 대출 감소 효과가 발생한다. 금융감독원 속보치 기준으로 상반기에 늘어난 주택담보대출 23조 원이 대부분 상쇄되는 것이다.

금융당국 관계자는 "규제가 강화되지 않았다면 이들은 LTV·DTI를 40% 넘게 적용받아 돈을 빌릴 텐데, 규제 강화로 LTV·DTI를 40% 밑으로 내려야 해 이 정도의 영향이 있을 것"이라며 "투기지역과 투기과열지구의 영향은 조금 차이가 있다"고 말했다.

투기과열지구는 서울 25개구 전체와 세종·과천시다. 이 가운데 강남·서초·송파·강동·양천·영등포·강서·용산·성동·노원·마포 등 11개구와 세종시는 투기지역이다.

LTV·DTI를 일괄적으로 40%로 낮추는 감독규정 개정은 최소 2주일이 걸리지만, 투기지역 아파트는 사실상 이날부터 LTV·DTI가 40%로 적용돼 규제가 앞당겨지는 효과가 있다고 금융당국은 설명했다.

기존 감독규정에 따르면 투기지역의 6억 원 초과 아파트는 LTV·DTI의 상한이 40%다. 감독규정을 개정하지 않은 채 투기지역 지정만으로도 대출규제 강화가 즉시 발효된다는 것이다.

금융당국 관계자는 "투기지역으로 묶인 지역의 아파트는 6억 원을 넘는 곳이 대부분이기 때문"이라며 "은행 창구에서도 이를 숙지하도록 어제 은행 여신 담당 부행장들을 불러 주지시켰다"고 말했다.

결론적으로 서울 11개구와 세종시의 아파트 투자자는 2주일의 시차 없이 이날 곧바로 강화된 대출규제가 적용돼 선(先) 수요 자체가 발생할 여지가 없는 만큼, 초과 대출이 이뤄져선 안 된다.

투기지역에 지정되지 않은 투기과열지구(서울 14개구, 과천시)도 LTV는 규정 개정까지는 50∼70%가 적용되는 반면 DTI는 이날부터 40%가 적용된다.

다만 이미 중도금대출이 진행 중인 경우 잔금대출은 기존 LTV·DTI 규제가 적용된다고 금융당국은 설명했다. 이번 대책의 시행 이후 신규분양 공고 물량부터 적용되기 때문이다.

금융당국 관계자는 "규정을 헷갈렸더라도 초과 대출이 이뤄진 경우 담당 라인은 징계가 불가피하다"며 "창구 담당자, 결재 책임자, 본점 승인자 등이 꼼꼼히 따져보도록 지도했다"고 말했다.