서울, 세종, 과천시에서 자유롭게 거래가 가능했던 분양권이 8·2 부동산 대책에 따른 투기과열지구 지정 이후에는 한차례씩 전매가 가능한 것으로 확인됐다.

하지만 입주를 원하는 실수요자가 아닌 한 분양권을 살 수 없어 투기과열지구 내 재건축 아파트에 이어 분양권 시장도 크게 위축될 전망이다.

◇ 투기과열지구내 거래 가능한 분양권 한차례만 전매 허용

10일 국토교통부에 따르면 지난 3일자로 투기과열지구로 지정된 서울 25개구와 과천, 세종시에서 자유롭게 거래할 수 있었던 분양권이 3일 이후부터는 전매가 1회만 허용된다.

투기과열지구는 지정과 동시에 분양권 전매가 전면 금지되는 것이 원칙인데, 기존 분양권의 경우 부칙에서 지구지정 이후 '신규 취득분'부터 분양권 전매를 금지하고 있어 결과적으로 기존 분양권 소유자에게 예외적으로 1회에 한해 전매를 할 수 있게 했다.

그러나 해당 분양권을 산 사람은 입주 때까지 전매가 불가능해지면서 분양권 거래에 제약이 따르게 됐다.

정부는 지난해 11·3 부동산대책을 통해 청약조정지역을 도입하면서 기존에 계약 후 6개월이던 분양권 전매 허용 시점을 강남 4구의 경우 입주자 모집공고부터 입주때까지로, 나머지 서울 지역은 1년 6개월로 강화했다.

그러나 당시에는 강화되는 전매제한 대상을 11·3 대책 이후 '입주자 모집공고분'으로 규정해 그 전에 분양한 아파트 분양권은 강화된 전매 기간이 적용되지 않아 계약 후 6개월(세종시는 1년)만 지나면 자유롭게 되팔 수 있었다.

올해 6·19 대책으로 서울 전역과 과천·세종시의 분양권 전매가 입주때까지 전면 금지됐을 때도 '입주자 모집공고일'이 기준이어서 앞서 분양했던 분양권은 각각의 전매 제한 기간이 지나면 횟수에 관계 없이 거래가 가능했다.

그러나 투기과열지구는 지구지정일 이후 '취득분'에 대해 전매가 금지되기 때문에 종전까지 자유롭게 거래가 가능했던 분양권도 전매 횟수가 1차례로 제한되는 효과가 생긴다. 재건축·재개발 등 정비사업의 일반분양분도 모두 해당된다.

국토부 관계자는 "일부 수요자들이 청약조정지역에서 기존에 거래가 가능했던 분양권은 투기과열지구 지정 이후에도 계속 거래가 되는 것으로 알고 있는데 이는 사실과 다르다"며 "특히 투기과열지구에서 분양권을 산 사람은 앞으로 전매가 금지되므로 유의해야 한다"고 말했다.

◇ 서울·세종 등 4만8천여가구 대상…거래 위축될 듯

전문가들은 이에 따라 투기과열지구 내 분양권 시장도 크게 위축될 것으로 내다봤다. 전매가 1회로 제한되면 잔금을 치르고 실입주를 할 사람이 아니면 분양권 매입이 어려워지기 때문이다.

부동산114에 따르면 현재 서울·과천·세종시 등 투기과열지구에서 전매 거래가 가능하거나 계약 후 1년 6개월 뒤 전매가 해제될 아파트의 분양권은 총 108개 단지, 4만8천573가구(일반분양분 기준)에 이른다.

서울이 2만8천759가구로 가장 많고, 세종시가 2만3천850가구, 과천시가 143가구다.

여기에는 작년 11·3대책과 올해 6·19대책으로 인해 입주 때까지 전매가 금지된 아파트의 분양권과 재건축 등 정비사업 조합원 물량은 제외된 것이다.

11·3 대책 발표 전인 2016년 8월 말에 분양한 강남구 개포동 디에이치아너힐스 일반분양분의 경우 계약 6개월 뒤인 올해 3월 말부터 분양권 전매 거래가 자유로웠지만, 투기과열지구로 지정된 이달 3일 이후 이 분양권을 산 사람은 2년 뒤 입주(2019년 8월 예정)때까지 분양권을 팔 수 없게 된다.

또 11·3 대책 이전에 분양해 계약 6개월 뒤부터 횟수 제한 없이 전매가 가능했던 강남구 개포동 래미안블레스티지나 강동구 고덕동 고덕그라시움, 마포구 신수동 신촌숲 아이파크, 서대문구 남가좌동 DMC2차 아이파크, 송파구 가락동 헬리오시티 등의 분양권 역시 3일부터 1회로 전매가 제한된다.

올해 6·19 대책 이전에 분양해 계약 후 1년 뒤면 분양권을 팔 수 있었던 세종시 3-1생활권 중흥S클래스 에듀퍼스트, 세종3-2생활권 대방노블랜드 등도 현재 전매제한 기간이 해제돼 당초에는 횟수 제한 없이 거래가 됐지만 세종시가 투기과열지구로 지정된 지난 3일 이후부터는 1회만 전매할 수 있다. 과천시에서는 작년 5월 분양한 별양동 래미안센트럴스위트 1개 단지의 분양권 전매가 1회로 제한된다.

이 때문에 과거 투자 목적으로 분양을 받았거나 개인 사정상 급전이 필요해 분양권을 팔아야 하는 사람들이 매물을 내놓을 경우 수요와 거래량 감소로 분양권 웃돈이 낮아지는 효과가 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.

부동산114 이미윤 책임연구원은 "분양권 매매가 1회로 제한되면 사는 사람은 입주때까지 잔금이 반드시 필요해 매수자를 찾는데 제약이 따를 수밖에 없다"며 "입주가 임박한 단지는 입주 후 팔면 돼 영향이 적지만 입주가 1∼2년 가량 남은 단지들은 분양권 거래가 제한되면서 거래 시장이 많이 위축될 것"이라고 전망했다.