서울 강남구 개포 주공1단지 아파트를 보유한 조합원 박 모(56) 씨는 자금 계획상 다음 달 쯤 송파구 잠실 주공5단지 아파트를 구입할 예정이었으나 매수 계획을 철회했다.

개포 주공1단지의 관리처분계획 인가가 올해 안에 날 것으로 예상되는데 잠실 주공5단지도 5년내 관리처분 인가를 받을 가능성이 있어 조합원 분양을 받지 못할 수도 있다는 중개업소의 설명 때문이다.

박 씨는 "8·2부동산 대책으로 인해 투기과열지구 내 재건축 조합원 재당첨이 금지된다는 사실을 알고 잠실 5단지 매수의사를 접었다"며 "퇴직금으로 부동산 투자를 생각했는데 재건축 추진 단지는 추가 구입이 쉽지 않을 것 같다"고 말했다.

앞으로 투기과열지구 내 재건축·재개발 사업이 진행 중인 주택을 구입하거나 분양을 받을 때는 각별한 주의가 필요하다.

지난 8·2부동산 대책에서 밝힌 조합원 5년 재당첨 금지, 재개발 조합원 지위 양도 등의 강력한 조치들이 이달 24일 이후 순차적으로 시행되기 때문이다.

◇ 조합원 분양·일반분양 재당첨 모두 금지

국토교통부는 지난달 28일 국회를 통과한 도시및주거환경정비법 개정안이 이달 24일 공포, 시행된다고 19일 밝혔다.

개정안에 따르면 이달 24일부터 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 도시정비 사업에서 한 번이라도 조합원 분양이나 해당 아파트의 일반분양에 당첨된 경우 투기과열지구 내에서는 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없게 된다.

조합원 분양의 당첨일은 관리처분인가 시점이며 일반분양 당첨일은 청약 당첨일이다.

예를 들어 김 모 씨가 앞으로 재건축 추진 단지인 서울 송파구의 A아파트와 강남구의 B아파트를 구입한다고 가정해보자.

이 A아파트가 올해 12월15일 관리처분인가가 난다고 가정하고, B아파트가 이로부터 5년이 지나지 않은 2022년 12월15일 이전에 관리처분인가가 떨어진다면 김 씨는 '5년 재당첨 제한'에 걸려 B아파트의 조합원 분양을 받을 수 없게 된다.

B아파트가 최소 2022년 12월15일 이후 관리처분인가를 받아야 A·B 아파트 둘 다 조합원 지위를 유지할 수 있는 것이다.

법 개정 전에 이미 정비사업 대상 주택을 보유하고 있었더라도, 앞으로 다른 정비사업의 주택을 취득하는 경우에는 신중해야 한다.

올해 말 관리처분인가가 날 것으로 보이는 개포 주공1단지 보유자가 반포 주공1단지나 잠실 주공5단지를 구입하면 이들 아파트도 5년 내인 2022년 말 이전에 관리처분인가를 받게 될 공산이 크기 때문에 추가로 조합원 분양을 받지 못하는 문제가 생길 수 있다.

국토부 관계자는 "재당첨 제한에 걸리는 주택을 구입할 경우에는 조합원 분양 자격을 잃고 현금청산 대상이 돼 재산상 손실이 불가피해지는 만큼 유의해야 한다"고 말했다.

재건축·재개발 대상 주택 소유자는 법 시행 이후 재건축·재개발 아파트의 일반분양 청약도 조심해야 한다. 도시정비 사업의 일반분양 아파트에 당첨된 경우에도 '5년 재당첨 제한'이 걸려 기존에 보유하고 있던 재건축·재개발 조합원 분양 자격이 제한될 수 있다.

그러나 법 개정 이전에 소유하고 있던 주택에 대해서는 재당첨 제한이 적용되지 않는다. 다만 이 경우 10월 24일 이전까지 소유권 이전등기 신청을 접수해야 한다.

예컨대 잠실 주공 5단지와 강남구 대치 은마아파트를 각각 이달 24일 이전부터 소유하고 있던 조합원들은 두 아파트 모두 조합원 분양을 받을 수 있다. 두 아파트가 서로 5년내 관리처분인가가 나더라도 상관없다.

다만 이달 24일 이후 추가로 또 다른 재건축 아파트를 구입하거나 재건축 단지의 일반분양을 받을 때는 주의해야 한다.

추가로 구입한 재건축 아파트의 관리처분일 또는 청약 당첨일로부터 5년 이내에 잠실 주공5단지나 은마아파트의 관리처분인가가 떨어진다면 두 아파트 모두 조합원 분양 자격을 잃게 된다.

◇ 내년 1월24일부터 투기과열지구내 재개발 조합원 지위 양도 안돼

내년 1월24일부터는 투기과열지구 내 재개발사업과 도시환경정비사업의 조합원 지위양도가 제한된다.

종전까지는 투기과열지구 내 재건축 사업에 대해서만 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한했다.

그러나 이번 도정법 개정으로 내년 1월24일부터는 투기과열지구 내 주택 재개발 사업과 도시환경정비사업이 관리처분인가를 받게 되면 소유권이전등기까지 조합원 지위 양도가 금지된다.

다만 법 시행 전까지 사업시행인가를 신청한 단지는 조합원 지위 양도 규정이 적용되지 않기 때문에 자유롭게 사고 팔 수 있다.

부산과 대구 등 지방의 청약조정지역과 투기과열지구 내 재건축 조합원 분양 가구 수도 앞으로 1주택으로 제한된다.

지금까지는 수도권 과밀억제권역내 투기과열지구의 재건축 조합원에 대해서만 조합원이 분양받을 수 있는 가구 수를 1가구로 제한했지만 앞으로는 조정대상지역과 과밀억제권역 이외의 지방 투기과열지구에서도 재건축 조합원은 1주택씩만 공급받을 수 있다.

이 규정은 주택법과 연계돼 11월 10일부터 시행되며, 이날 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

국토부 관계자는 "개정 내용이 복잡하고 개인별로 경우의 수도 많아 헷갈리지 않도록 관련 내용을 잘 숙지해야 낭패를 보지 않는다"고 당부했다.