문재인 정부가 3차례에 걸쳐 내놓은 주택 관련 규제로 대출자의 34%가 돈줄이 조여질 것으로 추산됐다.

금융감독원은 올해 상반기 국민은행의 주택담보대출 신규 대출자 6만6천 명을 표본으로 규제 영향을 분석한 결과 이같이 나타났다고 25일 밝혔다.

이들의 상반기 대출 실적에 3차례 규제를 소급 적용했을 경우 어떤 영향이 나타났을지 따져본 것이다.

정부는 '6·19 부동산 대책'에서 조정대상지역 주택을 담보로 한 대출에 적용되는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%와 60%에서 10%포인트씩 낮췄다.

올해 7월 3일부터 시행된 대책에 따라 6만6천 명의 11.4%(7천500명)는 대출액이 1인당 평균 1억8천790만 원에서 1억5천428만 원으로 3천362만 원(17.9%) 감소했다.

정부는 이어 '8·2 부동산 대책'을 꺼냈다. 투기지역과 투기과열지구를 부활하고, 이 지역의 LTV와 DTI는 모두 40%로 낮췄다. 다주택자는 LTV·DTI를 30%로 더 낮췄다.

영향은 가장 광범위했다. 8월 23일부터 시행된 이 대책으로 전체의 32.9%(2만1천700명)가 영향을 받았으며, 이들의 대출액은 1인당 1억3천74억 원에서 1억94만 원으로 2천980만 원(22.8%) 감소했다.

정부는 다시 2개월 여 뒤인 24일 '가계부채 종합대책'을 발표했다. DTI를 개량한 신(新) DTI를 내년부터 적용하는 게 대책의 핵심이다.

주택담보대출 보유자(1주택자 또는 다주택자)가 추가 대출을 받을 때 기존 대출의 원금까지 DTI 계산에 넣어 대출 가능액이 줄어든다. 미래 소득 인정액이 커진 경우는 대출이 늘어난다.

이에 따라 6만6천 명 가운데 3.6%(2천400명)가 영향을 받는 것으로 나타났다. 신 DTI로 3.4%는 대출이 줄고, 0.2%는 대출이 늘었다. 1인당 평균 2억5천809만 원에서 2억2천691만 원으로 3천118만 원(12.1%) 대출액이 감소했다.

금감원 관계자는 "신 DTI 영향을 받는 대출자는 전국을 대상으로 했을 때 3.6%, DTI 적용 지역만을 대상으로 했을 때 8.3%"라고 덧붙였다. 한때 DTI 전국 확대가 검토됐지만, 결국 현행대로 수도권과 일부 지방 도시에만 적용하는 것으로 결론이 내려졌다.

6·19 대책과 8·2 대책에 이어 10·24 대책까지 나오면서 누적된 효과는 전체 대출자 3명 중 1명꼴로 나타날 것으로 예상됐다.

분석 대상 6만6천 명의 34.1%(2만2천500명)가 영향을 받는 것으로 나타났다. 이 가운데 33.9%는 대출이 줄고, 0.2%는 대출이 늘어난다. 평균 대출액은 1억3천398만 원에서 9천60만 원으로 4천338만 원(32.4%) 감소한다.

국민은행의 상반기 신규 주택담보대출 시장점유율은 10∼15%다. 이를 토대로 역산하면 전체 은행권 대출자 약 15만∼20만 명이 누적된 영향을 받는 셈이다.

금감원은 3차례의 대책으로 은행권 주택담보대출 증가율이 2.05%포인트 하락할 것으로 전망했다.

대책의 영향력만 따지면 8·2 대책이 가장 크고, 그다음이 6·19 대책이다. 10·24 대책은 예상만큼 영향이 크지 않다는 지적이 나온다.

금감원 관계자는 "신 DTI는 6·19 대책이나 8·2 대책의 연장선에서 투기수요 억제를 위해 다주택자를 겨냥한 규제"라며 "무주택자나 DTI 적용 제외 지역에는 전혀 영향이 없지만, 실제 영향을 받는 이들은 심한 경우 대출 가능액이 반 토막 나는 등 타격이 클 것"이라고 말했다.

그는 "다주택자는 사실상 추가 대출이 어려워지는 것이니 투자목적으로 주택구매유인이 크게 꺾일 것"이라고 내다봤다.