정부가 공공임대와 공공분양 등 공공주택의 공급을 확대하기로 함에 따라 앞으로 내 집 마련 전략을 다시 고려해야 할 것으로 보인다.

당장 무주택 청년층과 신혼부부 등은 청약 기회가 확대되고 공급 물량이 늘어나는 만큼 공공임대나 분양 등 신규 공급 물량을 적극 노려볼 만하다. 반면 소득 기준을 초과하는 30대나 40∼50대 중·장년층은 이번 주거복지로드맵의 정부 지원 대상에서 빠지면서 내 집 마련이 여전히 어려울 전망이다.

29일 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "신혼부부의 우선 공급 대상이 결혼 7년 이내로 확대됐고 특별공급 물량도 대폭 늘어 난다"며 "연봉 7천만 원 등 소득 기준이 맞는 신혼부부라면 공공임대나 분양주택을 적극 노려볼 만하다"고 말했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "혼인 7년 이내 무자녀 부부와 청첩장만 있는 예비 신혼부부도 특별공급 대상이 되기 때문에 가망 수요층이 크게 늘어날 것"이라며 "특히 특별공급은 2번 이상의 당첨 기회가 주어지고, 임대주택에 당첨됐을 때는 청약통장을 재활용할 수도 있어 유리하다"고 말했다.

신혼부부 희망타운의 경우 정부가 초기 흥행을 노려 위례·과천·서울 등 입지여건이 뛰어난 곳을 선도 지역으로 지정하고, 나머지 지역도 서울 인근의 요지로 대상지를 검토 중이어서 인기가 높을 전망이다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "인기 지역에 들어서는 신혼희망타운의 경우 폭발적인 경쟁률이 예상된다"고 말했다.

다만 신혼희망타운의 경우 도시근로자의 평균 소득의 120% 이하(2016년 3인 가구 월 586만원) 등 소득제한이 있어 고소득 맞벌이 부부는 혜택의 대상에서 제외된다.

신규 분양이 아닌 기존 주택을 매입하거나 전세를 얻을 예정이라면 금리가 낮은 신혼부부 전용 주택 구입자금과 전세자금을 활용하는 것도 방법이다.

정부가 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공주택 공급을 축소하면서 한동안 찬밥 신세였던 청약저축의 몸값도 다시 높아지게 됐다.

공공분양 아파트를 종전 연 1만7천 가구에서 연 3만 가구로 확대하기로 한데다 공공임대주택의 입주 기회도 넓어진 때문이다.

박원갑 위원은 "15년 이상 청약저축에 가입한 장기 무주택 세대주의 통장 활용도가 매우 높아졌다"며 "이들은 당첨확률이 높은 만큼 수도권 인기지역의 공공분양 물량을 적극 공략할 필요가 있다"고 말했다.

만약 당장 분양받을 여건이 되지 않는다면 공공임대주택에서 거주하면서 자산을 축적해 내 집 마련 기회 찾는 등 공공임대를 징검다리로 활용하는 방법도 검토할 만하다.

20, 30대 청년들은 청년 우대형 청약통장 가입부터 하는 게 좋다. 가입 후 10년까지는 금리가 최고 3.3%로 일반 청약저축금리(1.8%)의 2배 수준인 데다 각종 비과세와 소득공제 혜택도 있기 때문이다.

내외주건 김신조 대표는 "청년들은 청년 공공지원주택이나 공공임대주택에 거주하면서 청년 청약통장에 가입한 뒤 경제적 여건이 마련되면 공공분양이나 신혼부부 희망타운 등에 입주하는 것이 가장 이상적인 형태가 될 것"이라고 말했다.

다만 이번 로드맵의 수혜대상에서 정부 소득 기준을 초과하는 30대나 40∼50대 장년층은 별도의 지원 혜택이 없어 불만이 나오고 있다.

부양가족이 많고 무주택 기간이 길어 청약가점제가 높은 무주택 세대주라면 가점제 대상 물량이 확대된 만큼 신규 분양을 노려볼 만하다.

그러나 가점제가 높지 않거나 유주택 갈아타기 수요의 경우 정부가 8·2부동산 대책과 가계부채대책 등을 통해 대출 규제를 대폭 강화해놓은 데다 내년 이후에는 신 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)까지 적용돼 주택 구입이 녹록지 않을 전망이다.

한국자산관리연구원 고종완 원장은 "가처분소득 대비 월세 비중이 높은 계층이 20~30대와 더불어 50~60대이고 정부 규제로 40대 이상의 내 집 마련도 어려워진 상황"이라며 "100세 시대를 맞아 노후 준비가 되지 않은 은퇴 계층에 대한 주거복지에 대한 고려도 필요해 보인다"고 말했다.