올해 1월 상가건물 임대차보호법 시행령이 개정돼 식당을 운영하는 임차인에 대한 보호가 강화됐지만, 정작 강남과 마포 등 서울 시내 '알짜' 상권은 여전히 부족하다는 연구 결과가 나왔다.

3일 한국외식업중앙회가 발표한 연구 보고서에 따르면 서울 시내 일부 자치구에서는 평균 매물 가격이 상가건물 임대차보호법 적용 대상인 '환산보증금 기준액'을 크게 웃도는 것으로 나타났다.

환산보증금이란 상가나 건물을 임차할 때 임대인에게 내는 월세를 보증금으로 환산한 액수에 보증금을 더한 금액이다. 상가건물 임대차보호법은 이 환산보증금 액수를 기준으로 법 적용 대상 여부를 정하고 있어 임차인에게 중요한 의미를 지닌다.

정부는 올해 1월부터 시행령을 고쳐 환상보증금 기준액을 지역에 따라 50% 이상 대폭 올린 바 있다. 이에 따르면 기준액은 서울 6억1천만 원, 부산·인천 등 5억원, 세종·안산·용인 등 3억9천만 원, 그 밖의 지역 2억7천만 원이다.

보고서는 "지난해 기준 국내 외식업체의 82.5%는 사업장을 임차해 매장을 운영하는 상황"이라며 "그만큼 상가임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인의 분쟁 또한 빈번할 수밖에 없다"고 지적했다.

실제로 국내 외식업체의 22.9%가 몰린 서울에서는 관련 분쟁을 처리하는 '서울시 상가임대차 상담센터'에 접수된 상담 건수가 1만1천 건이 넘는 것으로 조사되기도 했다.

문제는 시행령 개정으로 환산보증금 기준액이 6억 원 이상으로 대폭 올라갔지만, 서울 시내 땅값이 천정부지로 치솟다 보니 여전히 보호의 테두리 바깥에 놓인 업소가 많다는 지적이다.

한국외식업중앙회가 '네이버 부동산'을 통해 상가 임차 매물 2천개를 집계해 환산보증금을 산출했더니 평균 액수가 강남구 9억700만 원, 송파구 6억8천만 원, 마포구 6억1천200만 원 등으로 나타났다.

이들은 서울 시내 25개 자치구 가운데에서도 강남역, 잠실역, 잠실새내역, 홍대입구역, 상수역 등 내로라하는 '알짜 상권'을 보유한 곳들이다. 그런데 이들 자치구의 평균 매물 가격이 환산보증금 기준액을 훌쩍 넘긴다는 것은 여전히 임차인 보호의 '사각지대'에 놓인 이들이 많다는 의미다.

보고서는 "서울 시내 매물 전체의 환산보증금 평균 액수는 3억4천만 원으로, 얼핏 보면 시내 전체가 임차인 보호 제도를 받는 것으로 보인다"며 "그러나 따져보면 법의 사각지대가 여전히 존재해 '지역 간 차별' 논란도 불러일으킬 소지가 있다"고 지적했다.

특히 "강남구는 지역 내 음식점의 절반가량이 환산보증금 기준액을 넘어선 것으로 조사됐다"고 덧붙였다.

환산보증금 기준액을 넘어서는 상가 임차인은 '5년을 초과하지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 권리', '임대료 인상률 상한 제한', '우선변제권' 같은 권리 가운데 일부만 인정받을 수 있다.

보고서는 "시행령 개정안으로 이전보다 많은 임차인이 보호받을 수 있으리라는 기대와 더불어 실효성 우려도 적지 않다"며 "임대 계약 연장을 요구하는 '계약갱신청구권' 행사 기간을 10년으로 연장하는 등 마음 편히 장사할 수 있는 여건이 조성돼야 한다"고 강조했다.