주택 임대소득이 연 2천만원인 미등록 임대사업자는 내년부터 등록사업자보다 최대 105만원의 주택 임대소득세를 더 내게 된다.

정부는 연간 2천만원 이하의 주택임대소득을 내년부터 과세할 때 이런 효과를 내도록 미등록자와 등록자에 대한 주택임대소득 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등을 차등 적용해 임대주택사업 등록을 유도할 방침이다.

현행 소득세법은 간주임대료와 월세를 합한 주택임대소득이 연간 2천만 원 이하면 등록 여부와 상관없이 기본공제 400만 원(주택임대 외 종합소득 금액 2천만원 이하 요건), 필요 경비율 60％를 인정하고 있다.

등록사업자는 기본공제를 400만 원으로 유지하고 필요 경비율을 70％로 올리며 미등록자는 기본공제를 200만 원, 필요 경비율을 50％로 각각 축소한다는 것이 정부 계획이다.

정부는 등록사업자가 주택을 장기 임대할 때 부여하는 세액 감면 혜택을 종합과세는 물론 분리과세 시에도 적용하도록 대상을 확대할 방침이다.

장기 임대 감면은 4년 임대 시 세액의 30％, 8년 임대 시 75％를 감면(기준시가 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택에 한정)하는 제도다. 일련의 기준 변경에 따라 주택 임대소득 규모가 같더라도 등록 여부에 따라 세액이 달라진다.

임대주택을 등록하고 8년 이상 임대한 경우는 필요 경비율 70％와 기본공제 400만원을 인정받으며 장기 임대 감면까지 받아 결정세액은 7만원[=(2천만원×30％-400만원)×14％×25％]에 그친다.

반면 미등록자는 필요 경비율이 50％만 인정되고 기본공제는 200만원이며 장기 임대 감면도 없어 결정세액이 112만 원[=(2천만원×50％-200만원)×14％]이 된다.

임대료 인상 폭(연 5％)과 임대기간(4∼8년)을 규제받는 등록 임대사업자가 이런 규제를 안 받는 미등록자보다 임대소득세를 적게 내도록 해 주택 임대사업 등록을 활성화하겠다는 것이 정부 구상이다.

연간 2천만원 이하의 임대소득은 올해까지는 비과세이지만 내년부터는 과세한다.

다만, 공시가격 9억원 이하인 1주택 보유자의 주택 임대소득은 현재와 마찬가지로 내년에도 비과세가 유지된다.

주택임대 외 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 분리과세나 종합과세 중 납세자에게 유리한 것을 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하는 경우 세액은 임대수입에서 필요경비를 제외하고 기본 공제액을 뺀 금액에 세율(14％)을 곱해서 산정하게 돼 있다.

정부는 소득세법상 사업자등록 대상을 확대해 분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자도 내년부터 사업자등록을 하도록 한다.

내년 1월 1일 이후 주택임대사업을 개시하는 경우는 즉시 등록해야 하며 그 전에 주택임대 사업을 이미 시작했으면 내년 말까지 등록해야 한다.

주택 임대사업자가 등록하지 않을 때 부과하는 미등록 가산세도 신설해 등록하도록 유도한다.

현재는 부가가치세 면세 사업자로 분류되는 주택 임대사업자에 대한 미등록 가산세가 없으나 2020년부터 면세 공급가액(임대료 수입)의 0.2％를 부과하도록 미등록 가산세 규정을 신설한다.

정부는 주택 임대보증금에 대한 과세 범위도 확대한다.

현재는 3주택 이상 보유자의 '간주임대료' 과세를 위해 주택 수나 보증금 합계를 계산할 때 기준시가 3억원 이하이고 1호(또는 1세대) 주거용 면적이 60㎡ 이하인 '소형 주택'을 그 대상에서 제외했으나 내년부터는 이 기준을 2억원 이하·40㎡ 이하로 각각 하향 조정한다.

간주임대료 과세는 보증금으로 얻을 수 있는 이자를 일종의 임대료 수입으로 보고 세금을 부과하는 것이다.

현행 소형주택 기준에 의하면 통상 전용면적이 60㎡ 미만으로 설계되는 20평대 아파트의 보증금은 간주 임대료 계산에서 제외되지만, 소형주택의 기준을 이처럼 하향 조정하면 이들 역시 간주 임대료 계산에 포함될 가능성이 크다.

정부 관계자는 "소형주택 특례를 받는 주택이 과세를 위해 주택 수를 세거나 보증금 액수를 합산할 때 모두 제외되다 보니 소형주택 10채를 가지고 있더라도 과세가 안되는 문제가 있어 단계적으로 특례를 축소하는 것"이라고 설명했다.