지난달 서울 아파트값이 급등하면서 강남구 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 심리적 저지선으로 볼 수 있는 50% 밑으로 떨어졌다. 강남 11개구의 평균 전세가율도 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 내려왔다.

2일 KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%) 대비 2.6%포인트 하락했다. 이는 2014년 1월 62.1%를 기록한 이후 4년 7개월 만에 최저치다.

이 가운데 강남 11개구의 전세가율은 58.2%를 기록하며 2013년 11월(59.2%) 이후 4년 9개월 만에 처음으로 60% 벽이 무너졌다. 특히 강남구의 전세가율은 48.9%를 기록하며 매매가 대비 전세가 비율이 절반에도 못 미쳤다.

전문가들은 최근 전셋값은 비교적 안정된 가운데 매매가격이 가파르게 오르면서 전세가율이 급락한 것으로 보인다며, 강남에서 전세를 끼고 집을 구하는 갭투자가 사실상 어려워졌다는 방증이라고 분석했다.

전세가율이 떨어지는 것은 같은 기간 전세가격에 비해 상대적으로 매매가격 상승폭이 크거나, 매매가격보다 전셋값이 크게 하락하는 경우에 나타난다.

최근 현상은 전셋값은 비교적 안정돼 있는데 매매가격이 가파르게 오르면서 전세가율이 떨어지는 경우다.

한국감정원 통계에 따르면 올해 들어 9월까지 서울 아파트값은 7.54% 오른 반면 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락하는 등 안정세를 보이고 있다.

가을 이사철 들어 지난 8월 전셋값이 0.28%에서 9월에는 0.37%로 오름폭이 커지긴 했으나 매매가격이 0.82%(8월), 1.84%(9월) 뛰는 등 전셋값 상승폭의 2∼3배에 달하면서 전세가율이 낮아진 것이다.

강남구에 이어 용산구의 전세가율이 서울에서 두번째로 낮은 50.1%를 기록했고 송파구의 전세가율도 8월 52.8%에서 9월에는 51.0%로 떨어지며 각각 50%대 붕괴를 눈앞에 뒀다.

도봉구와 서대문구는 각각 67.7%, 69.5%를 기록하며 70%대 벽이 무너졌고 성동구는 8월 62.9%에서 9월에는 50%대(59.9%)로 내려왔다. 경기도는 지난 8월 74.9%에서 9월 74%로 떨어졌고, 인천은 75.8%에서 75.7%로 각각 하락했다.

반면 최근 매매가격이 약세를 보이고 있는 일부 지방은 전세가율이 오르는 곳도 있다.

부산의 경우 최근 매매가 하락으로 인해 전세가율이 8월 68.5%에서 9월에는 68.6%로 상승했고, 경북은 77.8%에서 77.9%로, 제주도는 62.8%에서 62.9%로 각각 올랐다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "전세가율이 60% 미만으로 떨어지면 자기자본 부담이 커지며 전세를 끼고 집을 사두는 갭투자가 어려워졌다고 봐야 한다"며 "이번 9·13대책의 대출 규제 강화로 돈 빌려 집 사기도 쉽지 않아지면서 한동안 신규 주택수요가 위축될 전망"이라고 말했다.

다만 최근 가을 이사철 들어 전셋값이 상승세로 돌아서면서 앞으로 전세가율은 다시 올라갈 수 있다. 정부 규제로 매매시장이 위축돼 전세수요가 증가하면 '매매가격 하락, 전셋값 상승'으로 이어져 전세가율이 높아지게 된다..

부동산114 김은진 리서치팀장은 "한동안 매매시장은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상되고 1만가구에 육박하는 송파 헬리오시티 입주도 다가오고 있어 서울 아파트 전셋값도 크게 불안하진 않을 것"이라며 "매매수요의 전세전환 속도가 얼마나 가파르냐에 따라 전세가율도 달라질 것"이라고 말했다.