최근 부동산 규제 강화로 주목받은 '똘똘한 한 채'가 침체기에는 가격이 더 많이 떨어질 수 있다는 분석이 나왔다. 30일 부동산114에 따르면 앞서 부동산 침체기였던 2008∼2013년 수도권의 아파트 매매가격은 서울 -10.0%, 경기 -14.0%, 인천 -3.1% 등 평균 11.1% 하락했다.

서울의 경우 '똘똘한 지역'으로 분류되는 한강 이남의 하락 폭이 더 크게 나타났다.

강남구의 하락률이 19.0%로 가장 컸고, 양천구 -18.6%, 송파구 -18.1%, 강동구 -15.5% 등이 뒤를 이었다. 반면 중랑구(10.3%), 서대문구(3.3%), 동대문구(2.9%), 은평구(2.7%) 등 상대적으로 저평가됐다고 여겨진 강북지역은 침체기에도 상승했다.

경기도도 비슷한 결과가 나타났다. 서울과 가까운 용인(-26.2%), 과천(-24.8%), 성남(-24.7%), 김포(-22.2%), 고양(-22.2%), 파주(-21.7%), 광주(-20.7%) 순으로 하락 폭이 컸다.

외곽에 있는 포천(27.7%), 안성(25.1%), 평택(20.3%) 등은 오히려 급등했다.

인천은 '인천의 강남'이라고 불리는 연수구의 경우 17.4% 하락했지만, 동구(10.8%), 계양구(8.2%) 등은 선방했다.

과거 침체기(2008∼2013년)의 매매가격 변동률을 살펴보면 대체로 실수요보다는 투자 수요가 많이 유입된 지역을 중심으로 하락세가 나타났다.

실수요가 아니라 풍부한 유동성이나 저금리, 희소성 등을 이유로 급등했던 지역은 경기에 민감해서 가격 방어력이 떨어지는 것이다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "최근에는 서울과 서울 인접 지역을 중심으로 과열 양상이 나타난 만큼 향후 부동산 가격이 약세로 전환할 때 가격 하락 폭은 더 크게 나타날 가능성이 크다"고 전망했다.

그러면서 "최근 시장 분위기에 편승해 똘똘하다는 이유만으로 자산을 한 곳에 집중하는 전략은 과거부터 높은 위험성을 동반했다는 점에 유의할 필요가 있다"고 조언했다.