고분양가 아파트를 판단하는 기준이 3년 만에 바뀌면서 고분양가 관리지역의 분양가 수준이 하향 조정될 것으로 전망된다. 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 사업장 확산 차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다고 6일 밝혔다.

HUG는 보증리스크 관리 명분으로 현재 서울 전역과 과천, 세종, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구를 '고분양가 관리지역'으로 규정하고 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 한다.

현재는 인근 지역에서 1년 이내 분양된 아파트가 있으면 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한했다. 만약 1년 이내 분양된 아파트가 없으면 직전 분양가의 110%까지 인상을 허용했다.

앞으로는 고분양가 사업장을 판단하는 기준이 '1년 이내 분양기준', '1년 초과 분양기준', '준공 10년 이내 기준'으로 세분된다. 준공 10년 초과시엔 생활권을 확장해서 비교한다.

1년 이내 분양기준은 비교사업장을 해당 지역에서 입지·규모·브랜드 등이 유사한 1년 이내 분양한 아파트로 선정해 해당 사업장의 평균 분양가나 최고 분양가가 비교사업장 보다 높으면 고분양가 사업장으로 판단한다.

1년 초과 분양기준은 해당 지역에서 1년 내 분양한 유사 단지가 없는 경우 주변에 분양한 지 1년이 넘었으나 준공은 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 선정한다. 이때 해당 사업장의 평균 분양가는 비교사업장의 평균 분양가에 주택가격 변동률을 적용한 가격과 비교사업장 평균 분양가의 105% 가운데 낮은 금액으로 산정돼야 한다.

준공기준은 인근에 분양 1년 이내, 분양 1년 초과이나 미준공 유사 단지가 없을 때 준공한 지 10년이 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 선정한다. 해당 사업장의 평균 분양가는 비교사업장의 평균 매매가 이내여야 한다.

또 해당 사업장의 평균 분양가는 비교사업장의 평균 분양가에 주택가격 변동률을 적용한 금액, 해당 지역의 최근 1년간 평균 분양가 가운데 높은 금액을 초과하면 고분양가 사업장으로 본다.

서석민 HUG 언론홍보팀장은 "기존에는 준공 시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교 대상에 포함했으나 앞으로는 준공일로부터 10년을 초과한 아파트를 비교 대상에서 제외해 심사기준에 합리성을 높였다"며 "만약 세 가지 기준에 부합하는 비교사업장이 없다면 동일 생활권을 확장해 비교사업장을 선정한다"고 설명했다.

아울러 고분양가 사업장의 평균 분양가를 산정하는 방식도 바뀐다.

기존에는 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균해 평균 분양가나 평균 매매가로 적용하고, 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정 범위에서 관리했다.

그러나 앞으로는 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 평형별·타입별·층별 공급면적 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가나 평균 매매가로 일괄 적용하기로 했다.

HUG는 "이번 조치로 '1년 초과 분양기준'과 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 현재보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상된다"며 "보증리스크와 주택시장을 더욱 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 예상했다.

HUG는 주택시장의 혼선을 방지하고자 약 2주간의 유예기간을 거쳐 24일 분양보증 발급분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용할 계획이다.