전문가들은 앞으로 집값 향배의 최대 변수 중 하나로 분양가 상한제를 꼽는다. 현재 투기과열지구 내에서 지정할 수 있는 상한제 적용 지역을 얼마나 광범위하게, 얼마나 빨리 지정하느냐에 따라 집값이 달라질 수 있다는 것이다.

경실련 등 시민단체는 분양가 상한제를 일부 지역에만 적용할 것이 아니라 전국으로 확대해야 한다고 주문한다.

국토교통부는 우선 10월 중으로 주택법 시행령이 개정되는대로 적용 지역과 시기를 결정한다는 방침이다. 그러나 최근 경기 침체에 대한 우려가 커지면서 상한제 도입시기가 늦춰질 것이라는 전망도 나오면서 되레 신축 아파트값이 뛰고 있는 현상이 나타나고 있다.

이 때문에 분양가 상한제에도 불구하고 집값이 쉽게 잡히지 않을 것이라는 전망도 많다.

박원갑 위원은 "상한제 시행에 따른 불안심리로 청약시장이 들끓고 공급 부족 우려로 신축 아파트로 수요가 몰리는 현상이 한동안 이어질 것"이라며 "하반기에 추가 금리 인하도 예정돼 있어서 서울 집값이 쉽게 빠지진 않을 것 같다"고 전망했다.

한국감정원은 올해 서울 아파트값이 2%대의 상승을 보일 것으로 예상하고 있다. 정부는 집값 상승세를 봐가며 집값이 과열되면 분양가 상한제 적용 지역을 확대하고 시행 시기도 앞당긴다는 계획이다.

그러나 앞으로 집값이 오르더라도 작년과 같은 과열은 없을 것이라는 전망이 우세하다.

대출이 막혀 있고 다주택자에 대한 규제가 심해 갭투자자 등 투기수요의 유입이 쉽지 않기 때문이다.

허윤경 실장은 "최근 경기침체, 저물가에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 글로벌 경제도 침체 조짐을 보이고 있어 서울 집값만 나홀로 상승하기에는 어려울 것"이라며 "수도권 집값이 안정세가 이어질 것이라는 기존 전망에는 변함이 없다"고 강조했다.

전문가들은 다만 집값 하락을 위해서는 매물을 늘려 거래의 숨통을 틔워줘야 한다고 지적한다.

최근 강남 집값이 다시 오른 것은 양도세 중과, 재건축 지위양도 금지, 임대사업자 규제 등으로 주택시장에 매물이 부족한 영향이 큰 만큼 거래 가능한 유통 물량을 늘려야 집값이 잡힌다는 주장이다.

부동산114 김은진 리서치팀장은 "최근 거래량 감소에도 불구하고 집값이 오르는 것은 매물 잠김 현상 때문"이라며 "다주택자에게 매도의 길을 터줘야 매물이 늘고 가격도 안정될 것"이라고 전했다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "앞으로 분양가 상한제 시행 이후 집값 안정을 기대하려면 서울 등 대기수요 높은 지역에 대한 꾸준한 공급 확보 방안, 보유세 인상에 발맞춘 거래세 정상화 등의 후속 조치가 필요해 보인다"고 지적했다.

청약열기는 당분간 지속될 전망이다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "분양가 상한제 시행 등으로 청약 열기는 더욱 뜨거워지는 가운데서도 가격 경쟁력이 있는 단지와 없는 단지의 양극화는 더욱 심화될 것"이라며 "미분양 해소 지원 정책 등 지방시장을 정상화할 수 있는 정책이 나올 필요가 있다"고 말했다.