정부가 6일 1차로 지정한 민간택지 분양가 상한제 대상지역은 대체로 서울에서도 집값이 높으면서 재건축·재개발 등 정비사업 재료가 있는 곳들이다. 재건축·재개발 추진 단지가 있어도 인근 집값이 높지 않거나 당장 고분양가 우려가 없다고 판단되는 곳은 일단 대상지에서 제외했다는 것이 국토부의 설명이다.

다만 과천·동작구 흑석동 등 최근 집값이 급등한 일부 과열지역이 상한제 대상에서 빠지면서 형평성 논란도 제기된다.

6일 국토교통부에 따르면 이번에 상한제 적용지역으로 지정된 27개 동에서 추진 중인 재건축·재개발 등 정비사업 단지는 약 332개 단지, 30만가구에 달한다.

이 가운데 상당수가 강남 4구에 몰린 재건축 추진 또는 추진 예정인 단지들이다.

국토부는 이번에 상한제 대상을 강남권의 경우 당초 예상보다 광범위하게 묶었다. 이미 재건축이 한창 진행중인 서초구 잠원·반포 일대나 강동구 둔촌동, 강남구 개포동, 송파구 잠실동 등지는 물론, 안전진단이나 추진위원회 상태에서 머무른 곳들도 상한제 대상지역으로 지정했다.

압구정의 경우 현대·미성·한양 아파트 등이 타깃이다. 이들 단지는 추진위원회 또는 안전진단 통과 등 재건축 초기 중에서도 초기 단지들이다.

송파구 방이동 올림픽선수기자촌 아파트나 문정동 올림픽훼밀리 아파트처럼 안전진단 통과도 못한 '잠재적' 재건축 단지들도 상한제 대상지로 지정됐다.

영등포구 여의도동은 미성아파트가 조합설립인가를 받았고, 수정·광장·미성 아파트 등은 아직 추진위 상태다.

건설업계 관계자는 "압구정·여의도 등지는 서울시의 재건축 기본계획이 수립되는 등 재건축 가능성이 있는 만큼 상한제 대상으로 묶인 것 같다"고 말했다.

재개발 단지도 투기수요가 몰려 과열 우려가 있거나 시공사 선정 등으로 고분양가 우려가 있어 주변 집값을 자극할 수 있는 곳들이 상한제 대상으로 묶였다.

용산구 한남재정비촉진지구인 한남·보광동이 대표적이다. 사업이 가장 빠른 한남3구역의 경우 최근 시공사 선정 과정에서 '일반분양가 3.3㎡ 7천200만원 보장' 등 과도한 사업제안이 나오며 정부의 특별점검을 받고 있다.

성동구에서 상한제 대상으로 묶인 성수동1가도 현재 성수전략정비구역 재개발 사업이 진행 중이다. 이들 지역의 지분가격은 3.3㎡당 1억∼2억원을 호가한다.

그러나 이번에 일부 과열지역은 상한제 대상에서 빠지면서 일각에선 형평성 논란도 제기한다.

상한제 지정 가능성을 높게 점쳤던 과천이 제외된 것이 대표적이다.

부동산114에 따르면 과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지가 각각 추진위 설립, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과하는 등 재건축 사업지들이 남아 있다.

압구정이나 방이동 등 서울 강남권이 재건축 추진위조차 없는 상태에서 상한제 대상으로 묵였다는 점에서 의문이 남는다.

국토부 관계자는 이에 대해 "과천시의 경우 재건축 일반분양이 멀었고, 일반분양분도 많지 않다"는 것을 이유로 들었다.

동작구 흑석동 뉴타운 일대가 제외된 것도 의외다. 현재 흑석뉴타운은 일반분양을 앞둔 흑석3구역 외에도 흑석11구역(조합설립인가), 9구역(사업시행인가) 등이 사업을 추진중이다. 흑석3구역은 정부의 분양가 상한제 추진 계획이 발표되자 후분양을 추진하기도 했다.

2017년 8·2대책 이후 과천과 동작구의 아파트값은 각각 17.84%, 11.65%나 뛰어 서울 강남·서초구 상승률을 웃돈다.

양천구 목동 신시가지도 재건축 잠재력을 보유하고 있고, 일부 주민들이 예비안전진단을 신청하는 등 움직임이 있지만 상한제 대상에서 제외됐다. 아직 재건축 지구단위계획도 수립되지 않았다는 점이 작용한 것으로 보인다.