정부가 서울에 1차로 지정한 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 최근 청약 쏠림·과열 현상이 나타난 것으로 조사됐다. 21일 국민은행 부동산 플랫폼 'KB부동산 리브온'에 따르면 상한제 적용 지역에서 지난달 입주자 모집공고를 낸 분양 단지의 청약 당첨 최저가점과 평균가점은 각각 67점, 68.5점으로 올해 두 번째로 높았다.

올해 상한제 적용 지역에서 가장 높은 청약 점수를 기록한 시기는 6월 초·중순에서 7월 초로, 당시 최저점이 68점, 평균 가점이 69.7점에 달했다. 당시는 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가상한제 도입을 처음 언급한 시기로, 상한제 적용 지역에서 예비 청약자들의 '로또 청약'에 대한 기대감이 다시 커지는 것으로 풀이된다.

또 상한제 적용 지역의 청약 평균 가점은 지난해 55.6점에서 올해 들어 평균 58.4점으로 높아졌다.

반면, 서울에서 상한제 비적용 지역은 같은 기간 57.9점에서 53.6점으로 낮아졌다. 서울에서 상한제 비적용 지역의 청약 평균 가점은 지난 8월 64점에서 9월 61.5점으로 하락했다가 10월에 58.2점으로 더 떨어졌다.

청약 최저·최고 가점으로 봐도 상한제 비적용 지역의 점수 하락세는 뚜렷했다.

청약 경쟁률도 상한제 적용 지역은 지난해 평균 21.3대 1에서 올해 들어 51.6대 1로 상승했지만, 상한제 비적용 지역은 작년 33.7대 1에서 올해 26.4대 1로 하락했다.

상한제 적용 지역에서 분양하는 단지의 청약 가점과 경쟁률 쏠림·과열 양상은 최근 들어 심화하고 있다.

서초구 잠원동 반포우성아파트를 재건축하는 '르엘 신반포 센트럴'의 평균 당첨 가점은 모든 주택형에서 70점을 넘겼다.

전용 59㎡·84㎡A·84㎡B에서는 청약 최고 가점이 79점이었다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)이어야 나오는 만점(84점)에 가까운 점수다.

강남구 대치동 구마을 2지구를 재건축하는 '르엘 대치'의 청약 경쟁률은 올해 전국에서 가장 높은 212.1대 1을 나타냈다.

이들 두 단지는 분양가 상한제 시행 이전 관리처분 인가를 받고 유예기간(내년 4월 29일) 이전에 입주지 모집공고를 신청해 상한제 대상에서 벗어났지만, 가점이 높은 예비 청약자들이 대거 몰린 것이다.

상한제 적용 단지의 일반 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 거칠 때보다 5∼10% 낮아질 것으로 예상되지만, HUG 분양가도 주변 시세보다 훨씬 낮은 수준이다.

또 주로 재개발·재건축 도시정비사업을 통해 새 아파트 공급이 이뤄지는 서울은 상한제 유예기간 이후에 신규 공급이 급감할 것이라는 우려감이 작용하면서 고가점자들이 적극적으로 청약에 나서는 것으로 보인다.

정부가 상한제 적용 지역 당첨자를 겨냥해 최장 10년간 전매제한, 실거주 의무기간 부여 등의 규제를 강화한 것이 최근 청약 시장이 과열되고 고득점자가 몰리는 원인이라는 분석도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "상한제에 의한 분양가 인하 효과보다 5∼10년의 전매제한 규제로 인한 거래 페널티를 우려한 청약 쏠림 현상이 사라지지 않는 분위기"라고 진단했다.

이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 "상한제 적용 지역은 시간이 지날수록 경쟁이 치열해지면서 강동구를 포함한 강남권 일대 재건축 아파트의 당첨 커트라인이 70점대로 높아질 것"이라며 "상한제 적용 지역에서 청약 당첨을 노리는 60점대 가점자들은 상한제 유예 기간이 끝나는 내년 4월 이전 당첨이 현명한 전략일 수 있다"는 견해를 밝혔다.

함 랩장은 "가점이 30∼40점대로 상한제 적용 단지 당첨이 쉽지 않은 실수요자는 상한제 비적용 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋다"며 "분양권·입주권이나 준 신축 아파트를 사는 것은 차선책"이라고 조언했다.