정부가 고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하기로 했다.

투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되는 등 주담대 규제가 강화된다. 민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 서울에서는 대부분 지역으로 확대되고 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등지가 편입된다.

공시가격 현실화율을 높여 시세 30억원이 넘는 아파트의 현실화율을 80%까지 올릴 예정이다.

정부는 16일 이 같은 내용을 골자로 한 종합부동산 대책인 '12·16 대책'을 전격 발표했다.

▲9억원 이상의 주택에 종부세 세월 인상=우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트(p) 인상되고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%p 올라간다.

과세표준 6억∼12억원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%p 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다.

조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

▲부동산 공시가 시세 현실화율 제고=부동산 공시가격 현실화도 차질 없이 추진한다. 정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고할 방침이다.

특히 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했다.

▲조정대상지역 내 다주택자 양도세 부담완화=조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담이 완화된다. 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해준다.

보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줄 테니 다주택자는 내년 상반기까지 서둘러 집을 팔라는 강력한 메시지다.

▲1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가=실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화된다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다.

현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다.

1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.

조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축된다.

이와 함께 투기지역과 투기과열지구에선 주담대 관리가 강화된다.

이 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지된다.

시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 일례로 14억원짜리 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 총 4억6천만원이 대출된다.

9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용된다.

주담대 규제 중 고가주택 기준이 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮춰지고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.