서울 주택 전세 가격이 입주 물량과 관게없이 계속 오를 것이라는 주장이 나왔다. 임대차2법 도입 이후 전세시장에서 입주물량의 영향은 줄고 정비사업 비중과 거주요건 강화 등의 영향은 커졌다는 분석이다.

3일 부동산114에 따르면 지난해 서울에서는 2008년(5만7379가구) 이후 12년 만에 가장 많은 4만9078가구가 입주했다. 하지만 서울 전세가격은 2020년에만 14.24% 올라 관련 조사를 시작한 2002년 이후 2번째(2015년 15.60%↑)로 높은 상승폭을 보였다.

지난 2018년 4분기 아파트 입주 물량은 직전분기 대비 3배 이상(5929→2만233가구) 늘었다. 당시 송파 헬리오시티 9510가구가 동시에 입주하며 서울 전셋값이 3분기 연속 하락한 바 있다.

그러나 최근 서울 전세가격이 과거보다 늘어난 입주물량에도 견조한 상승세를 보이고 있다.

주택업계는 전세가격에 등락에 미치는 영향이 정비사업 비중과 거주요건 강화로 이동하는 것으로 진단한다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "서울 전셋값 상승은 3기신도시 등 사전청약 이슈로 특정지역으로 전세수요가 늘었고 임대차2법 시행 영향으로 입주물량 영향력이 과거보다 낮아진 영향 크다"면서 "무엇보다 과거보다 높아진 정비사업 비중과 거주요건 강화가 직접적인 영향을 미친 것으로 판단된다"고 분석했다.

실제 2013년~2014년 서울에서 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 입주물량 비중은 전체의 절반 이하에 그쳤지만, 최근 2~3년 사이의 입주물량은 정비사업 비중이 80%에 육박한다.

정비사업은 기존 조합원이 전체 물량의 절반 이상을 소유하고 있어 택지나 신도시 가구보다 일반에 돌아가는 분양물량이 줄어들 수밖에 없다.

여기에 실거주 요건(양도세 면제를 위한 2년 거주, 주택담보대출 시 직접 거주 등) 강화로 전월세 시장에 나오는 물량도 더 줄었다. 여기에 새 임대차법 시행은 전월세가격 상승세를 부추긴 셈이다.

올해 2분기 이후 아파트 입주 총량도 급격히 줄어든다. 올해 입주 물량은 1분기(1~3월) 1만1140가구에서 2분기 5659가구, 3분기 7938가구, 4분기 4919가구로 감소한다.

윤 연구원은 "입주물량 영향을 배제하더라도 전세가격은 당분간 구조적으로 상승할 것으로 예상된다"면서 "2년 단위로 이어지는 전세계약을 감안할 때 이달부터 진행될 이사철에 작년 급등했던 전세가격이 반영되며 재계약이든(5% 상한제적용) 신규 계약이든(2020년 10%이상 튄 가격 감안) 높아진 가격에 수렴할 가능성이 높다"고 말했다.

그러면서 "결국 아파트 입주물량이 많든, 적든 전세가격은 임대차2법이 시행 이후 1년이 지나가는 올해까지는 과도기적 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 것으보 보인다"고 전망했다.