다주택자에 대한 각종 세금 중과 조치를 대폭 완화하는 방안이 검토되기 시작하면서 현재 최고 75%에 달하는 다주택자의 양도소득세 중과세율이 새 정부에서 원점으로 돌아갈지 관심이 쏠린다.

문재인 정부 들어 종합부동산세와 양도소득세, 취득세 등 부동산 세제에서 이뤄진 다주택자에 대한 불이익 조치를 되돌리는 작업이다.

다만 이를 실현하기 위한 방안이 모두 세법 개정사항이어서 더불어민주당이 우위를 점한 국회에서 얼마나 현실화할 수 있을지는 미지수다.

▲문재인 정부서 부활한 다주택 양도세 중과…최고 세율 75% '껑충'

15일 대선 공약집 등에 따르면 윤석열 대통령 당선인은 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제해 다주택자의 주택 매각을 유도하겠다는 공약을 제시했다.

이는 다주택자의 과도한 양도세 부담이 오히려 부동산 매물 출회를 막고 있다는 일각의 지적을 받아들인 것이다.

당초 다주택자 양도세 중과 제도는 참여정부 당시인 2004년에 도입됐다가 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예됐고, 2014년에는 아예 폐지됐었다.

그러나 문재인 정부 들어 부동산 가격이 폭등하며 양도세 중과는 5년도 채 안 돼 부활했다.

정부는 2017년 8·2 대책을 통해 2주택자가 서울 등 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 기본세율에 10%포인트를 가산하고, 3주택 이상 보유자에 대해서는 20%포인트를 가산하는 양도세 중과 제도를 도입했다.

이후 2020년 7·10 대책에서는 중과 폭을 더욱 넓혀 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 더해 세금을 매겼다.

이에 따라 지난해(기본세율 6∼45%)부터 양도세 최고세율은 최고 75%까지 치솟았다.

2016년까지만 해도 주택 수와 상관없이 최고 40%였던 양도세율이 5년 만에 최고 75%까지 올라간 것이다.

이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 75%는 세금으로 내야 한다는 의미인데, 여기에 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다.

문재인 정부가 이처럼 전례 없는 규제를 시행한 것은 '다주택자의 투기 수요'가 주택 시장 불안을 촉발했다는 인식 때문이었다.

김현미 전 국토교통부 장관은 8·2 대책 발표 당시 브리핑문에서 "최근 주택시장의 불안은 지난 수년간 이어진 과도한 규제 완화와 함께 투기 수요가 크게 늘어났기 때문"이라고 짚었다.

결국 다주택자의 부담을 늘려 집을 여러 채 보유하지 못하도록 하는 게 정부가 제시한 시장 안정 처방이었다.

이와 동시에 정부는 다주택자가 제때 집을 팔고 나갈 수 있도록 중과 시행까지 유예 기간을 부여했다.

그러나 다주택자들은 오히려 매물을 거두어들인 채 '버티기'에 들어갔고, 높은 세율을 부담해 가며 집을 파는 대신 자녀 등에게 증여하는 사례가 늘었다.

실제로 양도세 중과 시행을 앞둔 2017년 부동산 증여 건수는 전년 대비 4.9% 증가해 당시 기준으로 역대 최대치를 갈아치웠다.

대한부동산학회장인 경인여대 서진형 교수는 "양도세는 거래세이기 때문에 높이면 높일수록 시장에 부담을 주고, 특히 다주택자의 경우 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황"이라며 "보유세는 올리고 거래세는 낮추는 전면적인 조세 체계 개편이 필요하다"고 주장했다.

이 같은 상황에서 윤 당선인은 과거처럼 양도세 중과 적용을 한시적으로 배제하고, 향후 부동산 세제를 종합 개편하는 과정에서 다주택자의 양도세 중과 정책 자체를 재검토하겠다는 방침을 밝혔다.

이와 함께 규제지역 2주택 이상 다주택자에 대한 취득세 누진 과세도 완화하기로 했다.

현재는 보유 주택 수에 따라 규제지역 2주택은 8%, 3주택 이상이나 법인에 대해서는 12%의 중과세율이 적용되고 있는데, 이를 '과도한' 수준이라고 보고 개선하겠다는 것이다.

이는 다주택자를 집값 상승의 원인으로 보고 무거운 세금을 매기는 문재인 정부와의 기조와는 완전히 상반된 모습이다.

세금 부담을 낮춰 주택 거래를 틔워주면서 다주택자를 시장 참여 주체로 인정하는 정책 철학의 변화가 예고됐다고도 볼 수 있다.

▲중과 배제 어떻게 하나…국회서 세법 개정 vs 정부가 시행령 개정

문제는 윤 당선인이 이러한 공약을 어떻게 실현할지에 달렸다.

다주택 양도세 중과 배제는 기본적으로 소득세법 개정 사안이지만, 구체적인 내용에 따라서는 시행령 개정 사안으로 볼 여지도 있다.

2019년 발표된 12·16 대책은 시행령 개정을 통해 조정대상지역 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 팔면 한시적으로 양도세 중과 적용에서 배제해주는 내용을 담았다.

국회 입법 없이 정부의 의지만으로 양도세 중과 제도를 개편할 수도 있다는 의미다.

더불어민주당에서도 다주택 양도세 규제 완화에 대해서는 동의하는 목소리가 나온다.

이재명 더불어민주당 대선후보는 문재인 정부의 부동산 정책을 '실패'라고 규정하고 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예해야 한다고 주장했다.

그러나 이는 문재인 정부 정책 기조를 완전히 부정하는 내용인 만큼 당내에서도 일부 반발이 제기됐으며, 향후 다주택 양도세 중과 자체를 재검토하는 방향에 대해서는 더더욱 논란이 일 것으로 예상된다.

정부 역시 양도세 중과 유예가 정책 신뢰도 떨어뜨릴 수 있다는 입장을 고수해온 만큼, 최대한 시장 안정을 해치지 않는 범위에서 양도세 중과 배제를 실현할 방안을 검토할 것으로 보인다.