임대료 제대로 알아보셨어요?

부동산 컨설팅 기업 Savills Korea는 2009년 3월, 서울 소재 프라임 오피스 빌딩 중 임대를 하고 있는 81개 빌딩을 대상으로 오피스 동향을 조사한 결과, 서울지역 프라임 오피스 빌딩의 공실률이 2.2%로, 2008년 4분기 1.0%에서 두 배 이상 증가했다고 발표했다.

특히 2007년 4분기 이후 3분기 연속 빈 사무실이 전혀 없던 여의도의 경우, 2008년 4분기 1.3%에서 2009년 1분기 공실률 2.8%로 도심, 강남 등 주요 오피스 권역 중에서도 가장 빠른 공실률의 증가를 보이고 있다.

Savills Korea 리서치팀의 홍지은 팀장은 “각 기업들이 기업 활동의 직접적인 타격보다 향후 경제 전망에 대한 불확실성으로 확장 계획의 동결하고 있으며, 공간을 최대한 효율적으로 사용하는 방향으로 기존 임차 면적을 유지하거나 축소하고 있다. 특히, 보험사들의 영업점 폐지나 축소는 권역 구분 없이 전 지역에 걸쳐 파악되고 있다”고 밝혔다.

그러나, 이러한 공실 증가에도 불구하고 임대료는 2008년 4분기 0.8% 상승한 데 이어, 이번 분기에도 전분기 대비 1.3%, 전년동기대비로는 4.9% 상승하며 상승세를 지속하였다.

조사대상 빌딩의 50%인 40여 빌딩에 공실이 전혀 없으며, 이 빌딩들이 임대료 상승을 주도하고 있는 것으로 보인다. 특히, 신규 공급이 상대적으로 적고, 프라임 오피스 수요의 과반수가 금융업계에 편중되어 글로벌 금융 위기 이후 지속적으로 임대료가 하락하고 있는 홍콩이나 싱가폴 등 주요 아시아 시장과 달리, 서울의 프라임 수요는 금융 외에도, 제조업, 서비스업 등으로 다변화되어 지속적인 상승이 가능한 것으로 보인다.

하지만, 공실이 전혀 없는 빌딩의 경우와 달리 임대되지 않고 비어있는 공간이 증가하고 있는 빌딩들의 경우에는 임대료를 동결하거나 인상 시기를 늦추고 있다.

“임대료 인상의 경우, 기존 임차 회사가 현재 빌딩에 잔류하며 재계약을 하는 경우에는 임대료 인상의 여지가 있으나 수요 감소 뚜렷해지고 있는 상황에서 비어 있는 공간을 마케팅 하는 경우에는 임대료를 탄력적으로 적용하거나 인센티브로 연1, 2개월 정도의 무상 임대를 제공하는 경우도 발생한다. 따라서 실질적인 임대료 인상은 파악되는 것보다 낮을 수도 있다”고 홍지은 팀장은 덧붙였다.