롤러코스트 탄 주택가격… 반드시 감정가와 시세 비교 해야

서울의 아파트와 다세대 낙찰가가 올 들어 지속적으로 상승하고 있다. 아파트의 경우 지난 1월 71.5%이던 매각가율이 6월 상반기(1일~15일)에는 85.8%를 기록하며 15%가까이 상승하였다. 다세대는 6월 상반기91.1%를 기록하며 지난 1월 74.7%보다 무려 17% 가까이 상승하였다.

경기 지역의 아파트와 다세대 매각가율 역시 잠시 주춤거린 적도 있으나 전반적으로는 상승하고 있다. 아파트의 경우 지난 1월 69.2%이던 매각가율이 6월 상반기에는 83.7%로 나타났다. 1월에 비해 15% 가까이 오른 것이다. 다세대도 1월 74.7%이던 매각가율이 6월 상반기에는 91.1%로 치솟았다.

이렇게 매각가율이 상승하고 있는 것은 부동산경기 회복에 대한 기대감이 커지고 있기 때문으로 보인다.

올 들어 부동산 담보대출규제가 풀리고 금리도 하락함으로써 부동산으로 자금이 몰리고 있어 이러한 기대감은 당분간 꺾이지 않을 것으로 보인다. 또한 감정가가 저평가된 것도 매각가율 상승의 주된 이유 중 하나라 할 수 있다. 작년 10월 금융위기 후 부동산 가격이 급락하다가 올 들어서는 오히려 부동산 경기의 과열을 우려하는 목소리가 나올 정도로 상황이 급변하고 있다. 그러다 보니 감정가가 시세를 반영하지 못하고 있는 경우가 자주 생겨나고 있다. 실제 감정가를 넘겨 낙찰된 물건의 상당수는 부동산 경기가 본격적으로 침체하기 시작한 작년 10월 이후 감정된 물건이다.

지난 6월 10일 서울남부지방법원에서 경매에 나와 감정가를 넘겨 낙찰된 영등포구 여의도동 수정아파트 A동 102호(전용면적 160㎡)는 작년 12월에 감정이 이루진 물건이었다. 감정가는 10억 원. 이 아파트의 낙찰가는 감정가의 102%인 10억 2,090만 원. 일반상업지역으로서 기부체납 없이 초고층 건축이 가능할 것으로 알려지면서 수정아파트의 가격이 수개월세 급등했다. 이 아파트의 현재 시세는 12억 원에도 매물을 구하기 어려운 실정이다.

지난 6월 11일 서울중앙지방법원에서 경매에 나와 감정가를 웃돌아 낙찰된 강남구 대치동 우성아파트 1동 202호(전용면적 95㎡) 역시 부동산 경기가 본격 회복되기 전인 올 2월에 감정이 이루진 물건이었다. 감정가는 8억 3,000만 원. 이 아파트는 감정가의 103%인 8억 5,189만 원에 낙찰되었다. 현재 시세는 9억 원을 상회하고 있다.

짧은 기간에 가격이 출렁였던 분당도 상황은 마찬가지다. 지난 6월 1일 수원지방법원 성남지원에서 낙찰된 분당구 이매동 이매촌한신 206동1401호(전용면적 84.9㎡)도 올 2월에 감정이 이뤄 지면서 그간 회복된 시세를 감정가가 쫓아가지 못했다. 감정가는 5억 3,000만 원.
이 아파트는 감정가의 102.8%인 5억  4,500만 원에 낙찰되었다. 현재 시세는 6억 원에 이르고 있다. [위 표1 참조]

올해 초반에 경매된 아파트는 감정시점이 작년 여름께여서 금융위기 이후 시세가 폭락한 것에 비해 감정이 높았다. 반면 최근 경매되는 아파트는 시세가 바닥일 때 감정한 것으로 감정이 저평가 된 매물들이 많이 눈에 띈다. 감정시점과 경매 일자는 기본적인 4~6개월간의 시차가 발생하며, 물건에 따라 변경이나 유찰로 경매 절차가 길어지면 차이가 더 벌어질 수 있으므로 낙찰가를 산출할 때는 반드시 감정가를 시세와 비교하는 주의가 필요하다.

[매각가율(낙찰가율. 감정가 대비 매각가 )]

1. 서울
(1) 동향 - 아파트 매각가율은 85.8%로 올 들어 쉼 없이 상승하고 있다. (5월 매각가율 84.6%, 4월 81.9%, 3월 78.5%, 2월 76.9%, 1월 71.6%)

다세대 매각가율은 91.1%로 나타났다. 지난 5월 90.6%를 기록한 이래 이달 상반기에도 90%의 벽을 깨며 지속적으로 상승하고 있다. (4월 매각가율은 84.5%, 3월80.7%, 2월 79.3%, 1월 74.7%)

(2) 사례

지난 6월 1일 서울동부지방법원에서 입찰에 붙여진 강동구 상일동 고덕주공 523동 106호(전용면적 85㎡. 감정가 6억 원)는 11명이 응찰하여 감정가의 112%인 6억7,110만 원에 매각되었다. 이 아파트는 재건축 대상으로 사업추진준비 중에 있다.

2. 경기

(1) 동향 - 아파트 매각가율은 83.7%로 나타났다.(지난 5월 매각가율은 85.2%, 4월 77.2%, 3월 76.2%, 2월72.6%, 1월69.2%)

다세대 매각가율은 서울과 마찬가지로 91.1%를 나타내며 4월과 5월 84.3%를 껑충 뛰어 넘었다. (3월 매각가율은 74.3%, 2월 78.3%, 1월 74.7%)

(2) 사례

지난 6월 11일 인천지방법원 부천지원에서 입찰에 붙여진 부천시 소사구 괴안동 114 미성 아파트 903호(전용면적 85㎡. 감정가1억 2,600만 원)는 11명이 응찰하여 감정가의 167%인 2억 1,000만 원에 매각되었다. 이 아파트는 인근이 뉴타운 소사지구로 지정되어 있다. 소사지구는 부천지역 3개 뉴타운 중 진척속도가 가장 빠르며 입지여건도 뛰어나다.

3. 인천

(1) 동향 - 아파트 매각가율은 86%로 나타났다. (5월 86.9%, 4월 85.5%, 3월 84.5%, 2월 82.1%, 1월 81.5%)

다세대 매각가율은 94.1%로 나타났다. 지난 5월 105.4%에 비하면 상당히 하락한 수치다. (4월 매가가율은 94.2%, 2월 85.3%, 1월 85.5% / 3월 매각가율은 비정상적으로 높은 낙찰가로 인해 분석대상에서 제외. 이러한 매각가는 매수인이 입찰표의 가격란에 0을 하나 더 붙이는 실수를 한 것 때문으로 보임)

(2) 사례

지난 6월 8일 인천지방법원에서 경매에 붙여진 부평구 부평동 149 화신아파트 204호(전용면적 31㎡. 감정가 5,300만 원)는 14명의 응찰자가 몰려 감정가의 135%인 7,155만 원에 매각되었다.

[매각률(낙찰률. 경매진행건수 대비 매각건수)]

1. 서울

(1) 아파트

397건이 경매 진행되어 그 중 168건이 매각됨으로써 42.3%의 매각률을 기록했다. 지난 5월 매각률 37.1%보다 상당히 높아졌다.(1월 매각률은 31.7%, 2월40.2%, 3월 36.7%. 4월 40.4%)

 (2) 다세대

154건이 경매 진행되어 그 중 65건이 매각됨으로써 42.2%의 매각률을 기록했다. 5월 매각률 46.7%보다 하락한 수치다. (1월 매각률은 31.2%, 2월 47.4%, 3월 45.8%, 4월 45.7%)

2. 경기

(1) 아파트

785건이 경매 진행되어 그 중 327건이 매각됨으로써 41.7%의 매각률을 보였다. (지난 1월 매각률은 26.9%, 2월 33%, 3월 33%, 4월 36%. 5월 42.8%)

(2) 다세대

232건이 경매 진행되어 그 중 116건이 매각됨으로써 50%의 매각률을 보였다. (지난 1월 매각률은 27.5%, 2월 46.1%, 3월 49.2%, 4월 45.9%. 5월 38.1%)

3. 인천

(1) 아파트

90건이 경매 진행되어 그 중 45건이 매각됨으로써 매각률 50%를 기록했다. (1월 매각률은 48.7%, 2월 48.5%, 3월 38.5%, 4월 39.6%. 5월 28.9%)

(2) 다세대

59건이 경매 진행되어 그 중 36건이 매각됨으로써 매각률 61%를 나타냈다. (1월 매각률은 51.8%, 2월 62.7%, 3월 53.8%, 4월 57.8%. 5월 46.4%)

[평균응찰자수(경쟁률)]

1. 서울

(1) 동향 - 아파트 평균응찰자는 6.3명이었다. (5월 8.2명, 4월 8.6명, 3월 7.7명, 2월 11.3명)

다세대는 5명 이었다. (5월 5.4명, 4월 4.7명, 3월 6.7명, 2월 7명)

(2) 사례

아파트와 다세대를 합쳐 최고의 응찰자 수를 기록한 물건은 양천구 신정동 목동신시가지 아파트 1414동 606호(전용면적 55㎡)로 29명이 몰렸다.

지난 6월 10일 서울남부지방법원에서 실시된 경매에서 감정가 3억 7,000만 원인 이 아파트는 1번의 유찰 끝에 감정가 보다 높은 3억 7,879만 원에 매각되어 매각가율 102%를 나타냈다.

2. 경기

(1) 동향 - 아파트 평균응찰자는 6.2명이었다. (5월 8.2명, 4월 8.9명, 3월 7.9명, 2월 9.7명)

다세대는 4.7명이었다. (5월 4.6명, 4월 6명, 3월 5.7명, 2월 4.3명)

 (2) 사례

아파트와 다세대를 합쳐 최고의 응찰자 수를 기록한 물건은 부천시 원미구 상동 진달래 마을 2234동 903호(전용면적 85㎡)로 49명이 몰렸다. 지난 6월 11일 부천지방법원에서 실시된 경매에서 감정가 4억 1,000만 원인 이 아파트는 1번의 유찰 끝에 감정가와 같은 가격에 매각되어 매각가율 100%를 나타냈다.

3. 인천

(1) 동향 - 아파트의 경우 평균응찰자는 9명을 기록했다. (5월 10.7명,  4월 11.7명, 3월 8.1명, 2월 12.7명)

다세대는 5.8명으로 나타났다. (5월 10.6명, 4월 8.5명, 3월 7.4명, 2월 8.4명)

(2) 사례

인천지역에서 아파트와 다세대를 합쳐 최고의 응찰자 수를 기록한 물건은 다세대인 남동구 간석동 9-13 청화하이빌 나동 102호(전용면적 51.2㎡)로 32명이 몰렸다. 지난 6월 4일 인천지방법원에서 열린 경매에서 감정가 9,000만 원인 이 아파트는 1번의 유찰 끝에 감정가 보다 높은 9,170만 원에 매각되어 매각가율 188%를 나타냈다.