정부가 최근 재건축 연한 및 안전진단 강화를 검토하겠다고 밝힌 데 이어 지난 21일 재건축 초과이익환수 부담금 발표로 강남권 재건축 시장이 위축되면서 지방 재건축 단지와 서울 강북지역 재개발 사업장에 관심이 쏠리고 있다.

일종의 풍선효과다. 건설사 내부에선 최대 8억 원에 달하는 부담금 탓에 사업성이 떨어질 서울보다는 지방의 알짜 단지나 규제에서 상대적으로 자유로운 재개발에 대한 기대감도 높아지는 모양새다.

당장 초과이익환수 부담금이 클 것으로 지목된 서울 서초구 반포동 등지는 아직 부담금 공포가 가시지 않은 채 일부 매수자들이 계약을 보류하며 관망세로 돌아섰다. 반면 사업 초기 재건축 단지나 뉴타운 등 재개발 지분들은 가격이 강세를 유지하며 매매도 성사되는 모습이다.

부담금 발표 이후 서울 재건축 열기는 가라앉았다. 환수제 적용을 피한 단지는 값이 오르고 있지만 시공사 선정을 앞둔 대치 쌍용 1·2차와 송파구 문정동 136 재건축 단지 등은 찬바람을 맞고 있다. 특히 최대 부담금 단지로 지목됐던 서초구 ‘반포 주공1단지 3주구’의 경우 시공사 입찰마감을 5일 앞두고 비상이 걸렸으며, 현대산업개발과 대우건설이 참여했지만 조합 측도 부담스러워하는 분위기다.

서초구 반포 3주구의 한 중개업소 대표도 "장기보유 매물을 거래하기로 약속해놨는데 매수자가 계약을 포기하는 바람에 거래가 취소됐다"며 "정부가 부담금이 8억 원, 4억 원이 될 것이라고 엄포를 놓는데 누가 사겠느냐"고 반문했다.

재건축 사업의 반사 이익도 예상된다. 서울 재개발 사업지 가운데 가장 규모가 크고 입주 가구 수가 많은 한남3구역 등이 좋은 예다. 이 지역의 경우 단독주택 매물의 3.3㎡당 시세가 지난해 말 8000만원에서 최근 1억 원 이상으로 뛰었다.

시장 전문가들은 강남 재건축 '충격요법'이 일단은 먹혔다는 분석입니다. 여기에 다주택자들의 대출을 사실상 막는 신DTI제도가 이달 말 실시되고 4월부터는 양도소득세 중과제도도 시행되는 등 부동산대책이 줄줄이 이어질 예정이다. 또 고가 아파트는 한 채만 갖고 있어도 보유세를 더 물리는 방안도 검토됐다.

하지만 강남 재건축에서 시작된 가격 급등세가 주춤해질지는 더 지켜봐야 한다는 분석이다.

한편 재건축 사업이 위축되면 가뜩이나 부족한 서울의 새집 공급이 더 어려워질 수 있다는 우려도 있다.

부동산114에 따르면 2015∼2017년 3년간 서울에서 새로 분양한 아파트는 12만6920채. 이 가운데 재건축을 통해 공급된 아파트가 5만2544채로 41.3%를 차지한다. 특히 강남은 재건축 의존도가 높아서 최근 3년간 강남3구에서 신규 분양한 2만5322채 가운데 88.4%가 재건축 아파트였다. 정부가 투기 수요를 잡으려고 ‘재건축 옥죄기’에 장기 수급 불균형을 초래할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

정부가 안전진단을 강화하면 노후주택의 안전성이 위협받을 수 있다는 지적도 있다. 서울 주요 노후단지들은 대부분 내진설계가 안 돼 있고, 주차공간이 부족하다. 배관설비가 낡아 불편을 겪는 곳이 많다.