오는 20일 이후 전세대출을 받은 사람이 시가 9억원을 넘는 주택(고가 주택)을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 2주일 안에 전세대출을 상환해야 한다. 전세대출을 받을 당시 고가 주택이 아니었으나 이후 시세 상승으로 고가 주택이 된다면 대출 회수 대상은 아니지만 전세 만기 시점에서 대출 연장이 되지 않는다.

다음은 전세대출 세부 시행방안과 관련해 금융위 이명순 금융소비자국장·이수영 가계금융과장과 질의응답 내용이다.

-- 주택의 범위는.

▲ 주택법상 주택 및 복합용도주택(등기상 상가 및 주택으로 등재)을 포함해 산정한다. 다만 분양권, 조합원 입주권과 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외한다.

-- 보유 주택 수 산정 기준은 어떻게 되나.

▲ 부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 주택 보유 수를 산정한다. 세대가 분리된 배우자도 대상에 포함된다.

-- 고가 주택 여부를 판단하는 가격 기준은?

▲ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과 시 고가 주택으로 판단한다. 시세가 없는 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다.

시가 9억원 초과 여부의 판단 시점은 전세 대출 신규 신청 또는 만기 연장 때에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단한다. 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기 이전 완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택 매입이나 보유로 보지 않는다.

-- 종전에는 허용됐는데 앞으로 금지되는 전세 대출과 관련한 주요 사례는.

▲ 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금 대출을 신규 신청하면 1월 20일 이후부터는 기존 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG) 외에 SGI서울보증에서도 대출 보증 이용할 수 없다. 예를 들어 서울 강서구 1주택(10억원) 보유자가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 2020년 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 거주 이전하면서 부족한 2억원을 전세 대출로 충당하고자 할 경우 대출받을 수 없다는 얘기다.

비(非) 고가 주택 보유자가 전세 대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세 대출 연장 시점에 고가 주택(9억원 초과) 보유자가 된 경우, 규제 시행 전에 전세 대출을 받아 거주한 고가 주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금이나 전세 대출 증액이 필요한 경우에도 20일 이후 SGI에서도 대출 보증(연장·증액)을 이용할 수 없다.

규제 시행 전 전세 대출을 받아 거주한 고가 주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 하는 사례 역시 원칙적으로 대출 보증이 제한된다. 다만 2020년 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 2020년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세 계약 체결 포함)로 전세 대출의 증액 없이 보증을 재이용하고자 하면 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증 이용이 허용된다.

무주택 전세대출자가 대출 이용 중에 고가주택을 사들여 전세 만기 시점에 이주하고자 할 경우 기존에는 전세 만기까지 대출 이용이 가능했으나 앞으로는 고가 주택 구매 시점에서 전세 대출을 회수한다.

-- 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 '실거주' 목적에서 '실수요'의 의미는.

▲ 실수요는 직장이동과 자녀교육, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등이다. 모두 증빙서류를 갖추고 있어야 한다. 보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 내의 구(區)간 이동은 인정하지 않는다. 공적보증에도 동일한 예외조치를 적용 중이다.

-- 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는.

▲ 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이뤄진 차주에 대해선 전세대출 원리금 상환의무가 발생한다. 통보기간 2~3일, 상환을 기다려주는 기간 10일 정도를 감안하면 2주 정도 후에 기한이익이 상실된다. 미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 부과받는다. 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

-- 전세대출 차주가 주택을 구입했으나 매입 당시엔 고가주택이 아니었던 경우 대출회수 대상이 되나.

▲ 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 함. 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면 이후 보유주택이 시가 상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아니다. 다만 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한된다.