벌써 기축년(己丑年) 한해가 다 갔다. 올 매매시장은 2분기부터 3분기까지 반짝 상승세를 보이다 4분기부터 다시 꺾였다. 전세시장은 2분기 이후 3분기까지는 매매시장 상승세에 힘입어 동반 상승했고, 4분기에는 입주물량 분포에 따라 지역적 차등을 보였다.

매매시장과 궤를 같이 했던 재건축시장은 4분기 후반기에 일부 호재가 있는 단지를 중심으로 국지적 상승세를 보였지만 여타 지역은 하락세가 심화되는 등 침체의 골은 더 깊어졌다.

그나마 분양시장이 2분기 이후 현재까지 나름 선전을 거듭하고 있지만 세제감면 등 인위적인 요소 탓에 언제 다시 상승세가 꺾일지 불분명하다.

내년 주택시장 변수들을 살펴보면 금리 인상 압박이 심하고, 재건축 규제 추가완화 지연으로 인한 재건축사업 위축으로 강남권 거래가 일부 재건축 단지를 제외하고 전면 중단된 상태이다.

일시적인 공급량 증가로 미분양 증가 가능성, 보금자리주택 공급에 의한 주택거래 관망세 심화, 담보 인정 비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)규제 지속 등이 주택거래활성화에 악영향을 미칠 소지가 다분하다.

물론 개발호재(뉴타운, 재개발 등), 유동성 자금(보상자금) 증가, 6.2지방선거, 재건축 및 증개축에 대한 추가 규제완화 등 거래활성화에 순기능적 역할을 하는 변수들도 있지만 궁극적으로 실물경기가 회복 돼야 한다.

모든 경제활동이 그러하듯 가격 경쟁력이 생기면 언제든 수요가 창출되기 마련이 듯 역기능적 요인이 많다고 해서 비관적으로만 볼 수는 없는 것이 내년 주택시장이기도 하다.

[매매시장] 가장 큰 변수는 금리인상과 실물경기회복 여부다. 금리인상은 가계나 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 큰 폭 인상보다는 소폭 인상에 그칠 수 있지다. 하지만 금융권에서 받아들이는 실세금리 인상폭은 그렇지 않다는 점이다.

지금도 기준금리는 2%로 초저금리지만 금융권 실제 대출금리는 6%(은행)~12%(저축은행)로 결코 낮은 금리가 아니다. 기준금리 인상으로 금융권이 민감하게 반응하는 경우 실세금리는 7%~15%에 이를 수 있어 주택시장이 급격히 위축될 가능성이 있다.

다만 금리인상에도 실물경기회복이 뒷받침 되면 하락폭을 일정부분 저지하면서 전반적으로 주택가격 상승을 견인할 소지가 있다. 특히 분양시장에 쏠렸던 투자자금이 내년 2월 11세제감면 시한 종료 후 주택시장으로 흘러들어오는 경우 주택시장은 LTV 및 DTI규제에도 상승세를 탈 수 있다.

한편, 내년 말 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 회피 물량이 강남권을 제외한 여타 지역에 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어 이들 지역의 가격 재조정은 불가피하다.

[전세시장] 입주물량이 주요 관건이다. 입주물량에 따라 지역별 격차가 나타날 것으로 예상된다. 올해 주택시장 상승세에 힘입어 전세가도 동반 상승세를 유지했으나 하반기에 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 전세가가 하락하기 시작했다. 

이와 마찬가지로 내년 전세시장 역시 입주물량이 올해보다 더 많아지는 경기권은 전세가가 안정세를 이룰 것으로 보인다.

반면 서울은 입주물량이 2008년 5만 2천여 가구를 정점으로 2009년 2만 6천9백가구에 이어 내년에도 3만 3천가구 정도로 2008년 대비 60% 수준으로 급감한데다 강남권의 경우 불과 4천7백가구(각각 조합원분 포함)로 사상 유례가 없을 정도로 공급이 부족해 전세가 상승이 불가피할 것으로 전망된다.

[분양시장] 신규 분양주택에 대한 양도세 감면 시한(2.11) 및 미분양주택에 대한 취ㆍ등록세 감면 시한(6.30)이 주요 변수다.

이들 세제감면 시한이 만료된 이후까지 분양시장이 지금처럼 호조를 보일 수는 없을 것으로 보인다. 부동산시장 침체에도 불구하고 그나마 분양시장이 선전할 수 있었던 것은 이러한 세제지원 정책 영향으로 실수요보다는 투자수요가 뒷받침됐던 이유가 컸다. 

실수요자 구성비가 높은 1~2순위에서 미달됐던 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 청약이 마감되는 사례들이 많아졌다는 것이 이를 증명하고 있다. 세제감면 시한 이후 분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 투자수요는 가격 및 입지경쟁력이 뛰어난 지역으로 몰리는 등의 이른바 지역별 또는 단지별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 전망이다.

닥터아파트에 따르면 비록 내년도 분양계획 물량이 올해보다 14만 가구 이상 많아질 것으로 조사됐지만 내년 2.11세제감면 시한 종료 후 주택사업자들이 시장분위기를 관망하면서 분양일정을 조절할 가능성이 있다. 특히 보금자리주택 등 공공택지를 제외한 민간택지 분양물량이 수위 조절에 들어가면서 계획물량은 많으나 실공급량은 올해보다 더 적은 결과를 초래할 수도 있다.

[재건축시장] 재건축에 대한 추가 규제완화가 주된 관심사다. 3분기 이후 다소 꺾였던 재건축 시장이 4분기 후반기부터 단지별로 상승세를 타고 있으나 이는 특정 단지의 재건축 추진 움직임이 활발해지면서 나타나는 국지적 현상으로 전반적인 재건축시장 상승세를 견인하기에는 역부족이다.

특히 실물경기 회복에 따른 투자심리 회복, 유동성 투자자금(보상자금)과 분양시장으로 쏠렸던 투자수요의 재건축시장 유입 가능성이 많아 재건축시장은 여전히 내년에도 화제가 될 것으로 보인다.